Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Независимая оценка квартиры для оформления в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Критерии, по которым проводится оценка квартиры
Оценивая жилую недвижимость, специалисты принимают во внимание ряд критериев, каждый из которых играет важную роль в ценообразовании, в частности, но не ограничиваясь:
Расположение дома
- традиционно, наиболее высокую стоимость имеет недвижимость в центре города, а также в престижных местах (например, таких, как Рублевка). Кроме того, цены будут выше в перспективных районах, где планируется реализация масштабных проектов;
Характеристики здания
- наибольшее значение имеют год постройки, тип, материалы стен, перекрытий и фасадов, состояние капитальных сооружений. Также принимается во внимание наличие современных решений, таких, как подземный паркинг, системы «умный дом», собственные котельные;
Характеристики квартиры
- наибольшее значение имеет площадь объекта (общая и жилая), высота потолков, планировка, потребность в проведении ремонта. Кроме того, важную роль играют наличие индивидуального отопления, системы «теплый пол» и других преимуществ, повышающих комфорт проживания;
Этажность
- как правило, квартиры на первых и последних этажах имеют более низкую стоимость по сравнению с жильем, расположенным между ними. Однако для престижных форм недвижимости (таких, как пентхаусы) это правило не работает;
Наличие инфраструктуры
- если рядом есть школы, магазины, больницы, станции метро и удобные автомобильные дороги, это увеличивает стоимость квартиры, тогда как отсутствие удобств рядом с жильем существенно уменьшает цену;
Экологическая обстановка
- все меньше людей готовы жить рядом с промзонами, свалками, очистными сооружениями и крупными трассами, поэтому цены на квартиры, расположенные в районах с повышенным загрязнением воздуха, будут ниже.
Выбор метода независимой оценки стоимости определяется исходя из целевой задачи, характеристик и особенностей объекта:
- Сравнительный метод. Заключается в сопоставлении объекта оценки с похожими объектами, для которых известны данные о стоимости. Этот подход акцентирует внимание на ключевых параметрах – экономические, материальные и технические характеристики, влияющие на стоимость.
- Затратный метод. Основан на анализе расходов, необходимых для восстановления или замены оцениваемого объекта, учитывая его износ и устаревание. Включает оценку затрат на создание точной копии объекта с применением исходных материалов и технологий или на создание схожего объекта с использованием современных решений.
- Доходный метод. Фокусируется на оценке будущих доходов от эксплуатации объекта. Принцип основан на ожидании потенциальных доходов инвестором от покупки объекта недвижимости. В этом случае стоимость недвижимости рассматривается как стоимость прав на получение доходов. Основное преимущество данного подхода — акцент на доходный потенциал недвижимости как ключевой ценообразующий фактор. Однако методика зависит от предсказательных данных, что может рассматриваться как ее ограничение.
Услуга оценки квартиры в новостройке
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?
Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:
- Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
- Копии учредительных документов компании-застройщика.
- Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
- Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
- Акт приёма-передачи (копия).
- Удостоверение личности заказчика оценки.
Когда необходима оценка недвижимости
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
- Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
- Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
- В случае необходимости перераспределения долей собственности.
- В процессе страхования недвижимого имущества.
- При формировании налоговой отчетности.
- Перед обращением в банк для оформления кредита.
- В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- При исполнении судебных решений.
- При ликвидации объектов недвижимого имущества.
- В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором
Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:
- Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
- Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
- Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
- Анализ эффективности инвестиций арендатора.
Порядок проведения оценки недвижимости
На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.
Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.
Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:
- Справки и выписки из БТИ.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
- Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
- Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Что влияет на рыночную цену квартиры
Рыночная цена зависит от условий и даты сделки. На стоимость квартиры влияет способ передачи прав собственности. Возможен обмен или прямая продажа. Негативным фактором, который снижает цену, является наличие обременений на квартиру. Также изменения происходят ввиду высокой динамичности рынка недвижимости. По этой причине стоимость оценки квартиры для ипотеки, продажи или вступления в наследство проводить следует на момент проведения сделки. При больших промежутках времени данные теряют актуальность. Результаты экспертизы будут зависеть от параметров объекта:
- типа дома;
- года постройки (проводится оценка состояния капитальных конструкций);
- наличия паркинга, технической оснащенности дома;
- этажности (максимальную оценку получают квартиры на средних этажах);
- удаленности транспортных развязок, метро;
- качества инфраструктуры;
- экологической обстановки в районе;
- планировки (высота потолков, наличие балкона, проходных комнат, гостевого санузла, выявление несогласованных с госорганами перепланировок);
- площади объекта (оценка квартиры проводится с учетом соотношения жилой и общей площади);
- качества ремонта, давности проведения отделочных работ (подразумевается визуальный осмотр и фотофиксация).
Независимая оценка квартиры
Для определения реальной стоимости производится рыночная оценка. Оценка квартиры определяется целым рядом факторов — месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью и т. д. Кроме точности, преимуществом независимой оценки квартиры, проведенной профессиональным оценщиком, является ее объективность. Таким образом, обращение к независимому оценщику является оптимальным решением, которое выгодно всем участникам потенциальной сделки.
Независимо от права собственности на объект, для проведения независимой оценки квартиры необходимо предоставить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей.
Говоря об оценке рыночной стоимости, стоит понять, что же подразумевается под понятием оценка рыночной стоимости. Оценка рыночной стоимости — это последовательность действий, регламентированная соответствующим законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.
Оценить можно различные объекты:
- здания и помещения любого назначения,
- квартиры и комнаты,
- земельные участки,
- промышленные и бытовые сооружения,
- объекты незавершенного строительства.
Разновидности оценки недвижимости
Когда требуется решить вопрос, связанный с проведением оценки квартиры, рекомендуем доверить мероприятие такой профессиональной организации, как «Московский Центр Недвижимости». Не важно, какая именно разновидность процедуры расчета стоимости требуется заказчику. Все работы выполним на высочайшем квалифицированном уровне.
На данный момент, рынок оценки можно разделить на два принципиально разных типа оценочной экспертизы. Рассмотрим каждый из них детально:
- Судебная оценка объекта. Такие экспертные мероприятия проводятся исключительно на основании соответствующего постановления компетентных судебных органов;
- Внесудебная оценка. Тут инициаторами проведения расчетов может выступить практически каждый, но чаще всего это физические или юридические лица.
От чего зависит стоимость объекта?
При оценке стоимости объектов жилой недвижимости независимый оценщик выявляет и анализирует десятки ценообразующих факторов, в их числе:
- Ситуация на рынке в городе и регионе: падение или рост спроса на квартиры, загородные дома; платежеспособность населения и др.
- Особенности расположения:
- населенный пункт;
- район в населенном пункте,
- уровень развитости инфраструктуры,
- наличие рядом парков, промышленных предприятий,
- близость метро и остановок общественного транспорта и др.
- Характеристики самого объекта:
- общая площадь и количество комнат;
- этажность дома;
- состояние коммуникаций;
- материал стен, время строительства и др. Так, для квартир на первом или последнем этаже, для угловых или торцевых квартира корректировка может составлять до 10% стоимости.
- Планировка, наличие и особенности ремонта.
Документы, необходимые для оценки стоимости квартиры
Пакет документов, который предоставляется для оценки жилья, согласовывается с клиентом в зависимости от поставленных задач. То же относится и к срокам исполнения заказанной услуги. Они устанавливаются исходя из полноты объема имеющихся бумаг, необходимости оформлять какие-то дополнительные выписки, справки, договоры.
Примерный состав пакета:
- Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения, ренты, завещание).
- Договор аренды на помещение, если за оценкой обращается арендатор.
- Документ, подтверждающий личность заказчика (паспорт).
- Технический паспорт, иные имеющиеся документы из БТИ.
В ряде случаев приходится подтверждать смену собственника (свидетельство о смерти, свидетельство об изменении фамилии). Перечень корректируется (увеличивается, сокращается), об этом заказчик уведомляется еще до подписания договора. Такой подход позволяет сократить срок экспертизы до разумного минимума.
Почему стоит обратиться к нам
Специалисты компании «Стандарт Эксперт» занимаются и внесудебными исследованиями, когда инициатором оценки является собственник или его представитель. Или судебными экспертизами в случае вынесения соответствующего определения. Все сотрудники имеют статус, необходимый для проведения судебной экспертизы. Это дает нам возможность выдавать легитимные заключения. За стаж более 10 лет оценочные отчеты принимаются в качестве надлежащего доказательства по искам.
Также мы предлагаем:
- консультации по вопросам оценки;
- представительство в суде, других органах;
- составление рецензий на экспертные заключения сторонних организаций.
В договоре обязательно прописываются условия исполнения оценочной экспертизы. Такой подход позволяет сократить сроки проведения работ. Наши эксперты поддерживают свою квалификацию: посещают курсы, следят за внесением поправок в нормативно-правовые акты. Поэтому любые применяемые методики являются актуальными. Звоните, менеджер подскажет, с чего начать сотрудничество.
С какими объектами мы работаем?
Для определения рыночной цены применяются сравнительный, затратный и доходный подходы.
Оценка недвижимости выполняется экспертом для всех видов недвижимости:
- частная, муниципальная, государственная;
- жилая (квартира, доля или комната в ней, частный дом);
- нежилая (не используемая в коммерческих целях);
- коммерческая (офисы, торговые центры, складские помещения);
- новостройки, вторичная;
- производственная (здания, сооружения, цеха или помещения);
- арендуемая (здания, земельные участки);
- гаражи, места на автостоянке;
- объекты незавершенного строительства;
- промышленные комплексы;
- земельные участки различных категорий;
- после пожара/залива.
Экспертный отчет, составленный согласно федеральному законодательству, нужен для оформления наследства, сделок купли-продажи, разрешения имущественных споров по жилью, например, при бракоразводном процессе, сдачи недвижимости в аренду, оспаривания налогооблагаемой базы, других целей.
С какими объектами мы работаем?
Для определения рыночной цены применяются сравнительный, затратный и доходный подходы.
Оценка недвижимости выполняется экспертом для всех видов недвижимости:
- частная, муниципальная, государственная;
- жилая (квартира, доля или комната в ней, частный дом);
- нежилая (не используемая в коммерческих целях);
- коммерческая (офисы, торговые центры, складские помещения);
- новостройки, вторичная;
- производственная (здания, сооружения, цеха или помещения);
- арендуемая (здания, земельные участки);
- гаражи, места на автостоянке;
- объекты незавершенного строительства;
- промышленные комплексы;
- земельные участки различных категорий;
- после пожара/залива.
Экспертный отчет, составленный согласно федеральному законодательству, нужен для оформления наследства, сделок купли-продажи, разрешения имущественных споров по жилью, например, при бракоразводном процессе, сдачи недвижимости в аренду, оспаривания налогооблагаемой базы, других целей.
Какие параметры (детерминанты) учитывает независимый оценщик стоимости недвижимости?
Заказать профессиональную независимую оценку целесообразно для проведения оптимальных операций с имуществом, поскольку оно имеет высокую стоимость, которая подвержена постоянным и порой значительным колебаниям рынка. Например, при обсуждении законопроекта по дачным участкам цена на них значительно снизилась. А возможность слияния Москвы и МО – привела к скачку цен на недвижимое имущество в районе Новой Москвы.
Определение цены выполняется с учетом цели экспертизы:
- при оформлении наследства – на день смерти собственника;
- при расторжении брака – на момент подачи иска в суд;
- для расчета ставки по аренде – на текущую дату и т.д.
Оценка стоимости недвижимости проводится с учетом множества факторов:
- местоположение;
- инфраструктура, площадь, инженерия и возможность ее подключения;
- транспортная доступность, экология в данном районе;
- застройка прилегающей территории;
- техсостояние, вид стройматериалов, архитектурно-конструктивное решение;
- наличие, качество ремонта;
- год введения и предполагаемый срок эксплуатации;
- назначение, потенциальная прибыль от использования;
- инвестиционная привлекательность.
Независимый оценщик анализирует эти и многие другие факторы. Например, архитектурно-пространственная ценность здания или участка, на котором находятся культурно-исторические памятники.