Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка недвижимости Подмосковье в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подмосковье – зона рискованного земледелия, но некий спрос со стороны небольших сельхозпредприятий и фермерских хозяйств есть. Есть и предложение, например, в базе «Инвест-недвижимости» более 1500 таких участков в Московской и граничащей с ней Калужской, Тульской и Рязанской областях. До начала пандемии основными покупателями были профессиональные мелкие и средние сельхозпредприятия, фермеры, рассказывает гендиректор компании Галина Зарипова, но за время вынужденного карантина выросло количество заявок от желающих приобрести сельхозземлю, чтобы выращивать продукты питания для семьи. Для этих целей спрашивают от 1 до 100 га, преимущественно по южным направлениям от Москвы. А среди покупателей и будущих фермеров все больше бывших владельцев бизнесов, в том числе связанных со строительством городской недвижимости, которые ничего не понимают в сельском хозяйстве, отмечает Зарипова.
Спрос на рынке загородной недвижимости в 2023 году
Первое, что хочется отметить при рассмотрении спроса на элитную загородную недвижимость — существенный рост количества сделок в начале текущего года. В сравнении с аналогичным периодом 2022 года, в первом квартале было заключено вдвое больше договоров
Больше всего сделок, 44% от общего количества, на первичном рынке пришлось на долю коттеджей. Остальные распределились поровну, по 28%, между земельными участками и таунхаусами.
Наибольшим спросом на первичном рынке пользовались коттеджи, площадь которых составляла не более 400 квадратных метров. Что же касается бюджета, то для такой загородной недвижимости в среднем он колебался в пределах от 50 до 100 миллионов рублей.
По направлениям больше всего сделок было закрыто на
Лидирующие позиции на первичном рынке загородной недвижимости в сегменте коттеджей за проектами «Берёзки River Village» и «Маслово Forest Club», сегменте земельных участков CRYSTAL ISTRA, а среди таунхаусов — «Азарово».
Какие факторы повлияют на изменение цен
Основные факторы, которые определяют ценовую динамику на рынке недвижимости в 2024 году:
-
Ключевая ставка ЦБ и стоимость ипотечных кредитов. Чем выше ставки по кредитам, тем ниже доступность жилья и спрос.
-
Инфляция. Рост цен в экономике в целом толкает вверх и стоимость недвижимости.
-
Курс рубля. Ослабление национальной валюты может привести к росту цен на импортные стройматериалы.
-
Доходы населения. Снижение реальных доходов граждан ограничивает платежеспособный спрос.
-
Объем ввода жилья. Чем больше новых квартир поступает на рынок, тем выше конкуренция и ниже цены.
-
Госпрограммы. Льготная ипотека и другие меры господдержки стимулируют спрос и рост цен на недвижимость.
Демографический фактор – один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.
При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья – старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры – цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!
Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:
-
25-35 летние:
- диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
- покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
- для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
-
35-45 летние:
- расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
- растет запрос на комфорт и приятное соседство
- покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
-
В 45-55 летние
- наступает пора задуматься о домике в деревне
- а также о покупке жилья для детей, если есть средства
-
70-80 летние
- возраст освобождения жилого пространства
- в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.
Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.
Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.
Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:
Аргументы за рост цен:
- Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
- Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, “европейское” жилье
- Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья
Аргументы за падение цен:
- Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в “дешевом” жилье
- Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
- Инвестиционно – если считать – жилье больше не привлекательно
- Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
- Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
- Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя
Стоимость квадратного метра
Приблизительно к 2020 году экономические прогнозы становятся более благоприятными – в частности, вырастут доходы граждан, соответственно, их платежеспособность будет достаточной для приобретения недвижимости. Это станет одним из основных факторов, которые помогут сдержать снижение цен.
К тому времени (2020 год плюс-минус несколько месяцев) стоимость квадратного метра может упасть почти на треть. В ближайшие годы цены будут падать приблизительно на 10% в год, как это происходило в период 2015-2017. Такая динамика цен поможет нормально соотнести доходы (платежеспособность) населения с ценами на жилье.
Если ориентироваться на эти прогнозы, в 2020 году стоимость квадратного метра в Москве будет варьироваться в районе 120 000-130 000 рублей, и примерно на этом уровне она и останется еще на 3-5 лет.
Распределение цен по классам жилья (внутри МКАД) будет выглядеть примерно так:
- Эконом-класс — до 100 000
- Комфор-ткласс – по 120 000 – 150 000
- бизнес – по 150 000 – 250 000
- элита – по 300 000 – 600 000
Повышение пенсионного возраста не сделает недвижимость более доступной
Если рассматривать теорию, можно предположить, что, чем выше пенсионный возраст – тем больше может быть срок ипотечного кредитования. Но на практике это не так.
На данный момент максимальный срок выплат ипотеки – 30 лет, и он напрямую связан с достижением пенсионного возраста.
Казалось бы, чем позднее человек выходит на пенсию, тем больше у него возможности купить квартиру. Сложность заключается в том, что суммы, которые заемщик в этом случае может взять у банка, и которые ему придется возвращать – несопоставимы.
Грубо говоря, «лишние» несколько лет работы могут дать возможность получить по ипотеке сумму на 500 тысяч больше, а возвращать придется около 4 000 000. Финансовой выгоды (для заемщика) – никакой, а риски высоки, т.к. ситуация с трудоустройством людей предпенсионного возраста очень туманная. И банки будут учитывать эти риски при формировании ипотечных предложений.
Как будет развиваться ситуация на рынке жилой недвижимости в 2024 году в столице и регионах? Какую стратегию будут выбирать застройщики? Когда лучшее время для покупки жилья? Куда пойдут цены и ставки по ипотеке? Какие еще меры господдержки могут помочь отрасли? Эти темы стали ключевыми для очередного «заседания» нашего Клуба экспертов.
Поскольку от ключевой ставки зависит не только ипотека, но и стоимость кредитов по проектному финансированию для застройщиков, то все это отразится на конечном покупателе в виде повышения цен. Надеяться на то, что перед выборами в марте 2024 года будут какие-то послабления и пересмотры по ключевой ставке — не стоит.
Как известно, лучшее время для покупки жилья было вчера. Во-первых, увеличился обязательный первоначальный взнос до 20%, а к лету следующего года его хотят увеличить до 30%.
Во-вторых, ставки по ипотеке плавно растут. До сих пор отлично себя показывают льготная и семейная ипотеки. Это все еще один из основных инструментов для приобретения нового строящегося жилья.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости Московской области в 2024 году
Другим фактором, влияющим на рынок недвижимости Московской области, является демографическая ситуация. Если в регионе будет наблюдаться прирост населения и увеличение числа семей, то спрос на жилую недвижимость будет расти. Это может привести к увеличению строительства новых домов и развитию инфраструктуры. Наоборот, если в регионе будет отрицательная демографическая динамика, спрос на недвижимость может снизиться.
Также важным фактором, влияющим на рынок недвижимости Московской области, является политическая ситуация и законодательство. Изменения в законодательстве, относящиеся к строительству и регулирующие деятельность агентов по недвижимости, могут повлиять на работу рынка и цены на жилье. Политическая стабильность и поддержка со стороны властей могут способствовать развитию рынка недвижимости и привлечению инвестиций.
Таким образом, факторы, влияющие на рынок недвижимости Московской области в 2024 году, включают экономическую ситуацию, демографические показатели, политическую стабильность и законодательство. Анализ и учет этих факторов позволят прогнозировать изменения на рынке недвижимости и принимать осознанные инвестиционные решения.
Торгуйтесь — и ставки по ипотеке будут не так страшны
— Умелый торг при покупке квартиры сейчас — это способ снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке до приемлемых значений, — рекомендует Татьяна Ахметдинова. — Более того, он может сделать покупку квартиры с дисконтом еще более выгодной при рефинансировании кредита под более низкую процентную ставку в будущем, поскольку, чем ниже цена, тем ниже само «тело кредита», на которое начисляются проценты.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Топ городов, где за месяц больше всего снизилась реальная цена продажи квартир
(октябрь к сентябрю, с учетом скидок «под покупателя»)
1. Пермь -2,2%
2. Нижний Новгород -1,6%
3. Казань -1,3%
4. Ростов-на-Дону -1,3%
5. Челябинск -0,4%
Для сравнения:
Москва -0,3%
Как выросли ставки на вторичное жилье
27 октября Банк России повысил ключевую ставку сразу на два процентных пункта — с 13% до 15% годовых. До этого регулятор трижды повышал ключевую ставку (в период с июля по сентябрь). В середине лета она была всего 7,5%.
У повышения ключевой ставки есть свои плюсы, как, например, последующий за этим рост ставок по вкладам. Минус же в том, что кредиты для людей и компаний становятся более дорогими. Это относится в том числе и к ипотеке.
Ряд банков уже отреагировали на последнее решение регулятора (многие готовились к нему заранее). И размер ипотечных ставок на «вторичку» увеличился в среднем с 13–14% до 15–16% годовых.
Для сравнения: в 2019 году ипотечные ставки на вторичное жилье составляли 8,5–9% годовых. Минимальная ставка в Сбербанке на вторичное жилье сейчас достигла 15,6%. У ВТБ — 16,4–16,5% в зависимости от комбинации примененных скидок.
Ставка увеличится, если клиент, например, откажется от электронной регистрации сделки или услуги комплексного страхования. Или первоначальный взнос составит менее 20%. В Альфа-Банке базовые ставки по ипотеке на квартиры на вторичном рынке выросли до 16,69%. Банк «Открытие» поднял базовую ставку по ипотеке на готовое жилье до 16,99% без учета скидки.
Тенденции и прогнозы рынка недвижимости
Рынок недвижимости Подмосковья в 2024 году ожидается динамичным и перспективным с точки зрения инвестирования и развития новых проектов. Существующий положительный тренд в секторе недвижимости будет продолжаться и укрепляться, что создает благоприятные условия для роста цен на жилую и коммерческую недвижимость.
Одной из главных тенденций на рынке недвижимости Подмосковья будет спрос на жилье вблизи столицы. Московская область обладает большой территорией, и значительная часть этой территории будет задействована в строительстве новых жилых комплексов и инфраструктуры, обеспечивая множество вариантов для покупателей и инвесторов.
Увеличение числа новостроек также приведет к усилению конкуренции на рынке, что может оказать давление на цены. Однако, благодаря тому, что регион продолжает привлекать новых жителей, спрос на недвижимость останется стабильным и даже может увеличиться в силу роста экономической активности и улучшения инфраструктуры.
Сравнение предложения и спроса на рынке
Предложение на рынке недвижимости Подмосковья в 2024 году ожидается стабильным. Строительная индустрия активно развивается, и в результате предложение жилых и коммерческих объектов будет постоянно увеличиваться.
С другой стороны, спрос на недвижимость также будет расти. Покупка жилья остается одной из основных потребностей людей, а развитие инфраструктуры и повышение уровня жизни только способствуют этому процессу.
Однако возможны некоторые расхождения между предложением и спросом на рынке недвижимости Подмосковья в 2024 году. Например, в некоторых сегментах рынка (например, премиальное жилье) спрос может превышать предложение, что может привести к росту цен. В других сегментах (например, вторичное жилье в удаленных районах) предложение может быть избыточным, что может привести к снижению цен.
Для успешной оценки рынка недвижимости Подмосковья важно учесть все факторы, оказывающие влияние на предложение и спрос. Это может быть государственное регулирование, экономическая ситуация, демографические данные и другие факторы. Только учитывая все эти аспекты, можем сделать точные прогнозы относительно состояния рынка недвижимости в 2024 году.
В целом, ожидается, что предложение и спрос на рынке недвижимости Подмосковья будут достаточно сбалансированными в 2024 году. Однако, в каждом отдельном сегменте рынка могут возникнуть свои особенности и риски, поэтому важно провести более детальный анализ для каждого сегмента.
Возможности для инвесторов на рынке недвижимости
Российский рынок недвижимости предоставляет широкий спектр возможностей для инвесторов. Благодаря развитию экономики и стабильному росту спроса на жилье, инвестирование в недвижимость в Москве становится все более привлекательным для многих людей.
Одной из самых популярных возможностей для инвесторов на рынке недвижимости является покупка квартир с целью последующей сдачи их в аренду. При правильном подходе и управлении недвижимостью, такая инвестиция может приносить стабильный доход на протяжении длительного времени.
- Стабильный рост стоимости жилья. За последние годы, цены на недвижимость в Москве продолжают расти, что делает этот рынок привлекательным для инвесторов. Покупка недвижимости в Москве может быть отличным вложением средств.
- Большое количество потенциальных арендаторов. Москва является одним из крупнейших городов в мире и привлекает множество людей, которые ищут жилье. Ежегодно в столицу приезжают сотни тысяч студентов, работников и туристов, что обеспечивает постоянный спрос на арендное жилье.
- Возможность получения дохода в иностранной валюте. Инвестирование в недвижимость в Москве может быть интересным для иностранных инвесторов, так как это дает возможность получать доход в российских рублях и конвертировать его в иностранную валюту.
- Развитая инфраструктура. Москва имеет развитую инфраструктуру, что делает жизнь в городе комфортной и привлекательной для многих людей. Рядом с жилыми комплексами обычно находятся магазины, рестораны, торговые центры и другие объекты инфраструктуры, что делает недвижимость востребованной.
Как и любая другая инвестиция, инвестирование в недвижимость не лишена рисков. Одним из основных рисков является возможное снижение спроса на арендное жилье из-за экономических факторов или изменений в законодательстве. Также следует учитывать возможность роста процентных ставок по ипотечным кредитам, что может снизить спрос на покупку жилья.
Однако, несмотря на риски, рынок недвижимости в Москве остается привлекательным для инвестиций благодаря своей динамике роста, большому количеству потенциальных арендаторов и развитой инфраструктуре в городе.
Перспективы коммерческой недвижимости в Москве
Основными факторами, оказывающими влияние на развитие коммерческой недвижимости в Москве, являются экономическое состояние города, политические и правовые условия, а также развитие транспортной инфраструктуры.
- Большой объем рынка. Москва является крупнейшим экономическим и деловым центром России, что обеспечивает высокий спрос на коммерческую недвижимость. Многочисленные офисные и торговые комплексы предлагают широкие возможности для инвестиций.
- Рост стоимости аренды. Существенное увеличение арендных ставок на коммерческую недвижимость в Москве является одним из признаков ее привлекательности для инвесторов. Это позволяет получить стабильный доход от аренды и обеспечить высокую рентабельность инвестиций.
- Многообразие сегментов. В Москве присутствуют различные сегменты коммерческой недвижимости, включая офисные здания, торговые центры, складские помещения и другие. Это создает разнообразные возможности для инвестиций и позволяет выбрать наиболее подходящий сегмент в соответствии с инвестиционными целями.
Таким образом, перспективы коммерческой недвижимости в Москве остаются очень привлекательными для инвесторов. Рост экономики города и увеличение спроса на офисные и торговые помещения предоставляют хорошие возможности для получения стабильного дохода от инвестиций в этот сегмент недвижимости.