Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатные в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать квартиру в ипотеке можно в любой момент, если удалось получить одобрение банка, но не всегда эта сделка будет выгодной. Иногда лучше подождать с обменом и внимательно изучить кредитный договор, чтобы не потерять на процедуре больше, чем рассчитывали.
Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН. Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.
Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме. Срок ожидания ответа определяется условиями ипотечного договора между сторонами. Вместо замены предмета залога можно заключить новый договор залога на новый объект. Старая закладная при этом утрачивает силу.
Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.
Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:
- прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
- продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
- использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.
Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Порядок замены залога в Сбербанке
Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.
Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:
- обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
- заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
- предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
- банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
- если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
- происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.
Возможные проблемы при обмене квартиры на другую
Какие существуют подводные камни при обмене квартир:
-
При обмене нужно согласие супругов, если квартира приобреталась в совместную собственность.
-
Сделку могут аннулировать, если при обмене нарушаются права детей-собственников.
-
Обмен невозможен при разных формах собственности. Например, одна квартира находится в частном владении, а у второй — муниципальная собственность.
-
При обмене желательно выписать всех зарегистрированных жителей, иначе в будущем новому собственнику придется выписывать их через суд.
-
Долгий подбор собственника на обмен. На рынке предложений по обмену не так много, поэтому потребуется длительное время для поиска подходящего варианта.
-
ФНС может доначислить налог, если обозначенный доход будет меньше кадастровой стоимости в 0,7 раз.
Таким образом, подводные камни при обмене квартир содержат в себе больше юридических рисков, чем финансовых.
Равноценный и неравноценный размен
Существует два типа квартир. Это обмены с равной стоимостью и обмены без нее. В первом случае обе части транзакции никогда не теряются.
Поскольку рыночная стоимость обмена квартиры равна общей рыночной стоимости приобретаемой квартиры, доплата не требуется. При этом характеристики недвижимости могут отличаться (например, большая трехкомнатная квартира в новостройке пригорода обменивается на две «спальные хрущевки» в центре).
В случае неравноценного обмена одна часть собственности должна доплатить, чтобы получить новую квартиру. Например, трудно обменять квартиру с двумя спальнями на квартиру с двумя спальнями, так как две спальни не совпадают, и продавец должен заплатить дополнительную плату за две спальни. Чтобы получить две полноценные квартиры вместо одной, продавцу придется увеличить сумму.
Также может быть очень сложно расселить жильцов в одной большой квартире. Поэтому некоторые из них могут оказаться в невыгодном положении и вообще отказаться от обмена. Эту проблему можно решить, обратившись в судебный орган или к агенту по недвижимости, который постарается найти для вас наилучшее решение.
Обмен квартиры на новостройку
Не у всех есть первоначальный взнос для покупки новой квартиры в новом жилом комплексе. Кроме того, производители все чаще обращаются к системам замены. Они принимают на продажу старые дома.
Одновременно подписывается контракт CDU или соглашение о резервировании. Этот процесс более сложный. В большинстве случаев подрядчик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает комиссионные за свои услуги.
Однако можно использовать и альтернативный вариант, при котором подрядчик оценивает стоимость переданного ему имущества, и эта сумма засчитывается при продаже нового имущества.
Технически эта сделка не является соглашением о свопе. Договор купли-продажи регистрируется в Федеральной газете. Дополнительные расходы оплачиваются по договоренности между производителем и покупателем.
Стоит ли делать размен квартиры при разводе
Вариант размена квартиры может быть рассмотрен при наличии соответствующей возможности, но не всегда он будет являться адекватным решением. Прежде чем принимать это решение, оценивайте реальные перспективы и не забывайте о некоторых нюансах.
Во-первых, проверьте возможность приватизации обеих квартир. Если хотя бы одна из них находится в муниципальной собственности, размен может быть проблематичным.
Во-вторых, учтите, что размен квартиры будет предметом договоренности двух собственников, поэтому важно установить взаимопонимание и прийти к согласию.
В-третьих, не забывайте о финансовой стороне вопроса. Цена размена может быть неравноценной, поэтому оценивайте рыночную стоимость обоих квартир. Возможно, стоимость однокомнатных квартир окажется более выгодной по сравнению с двухкомнатной.
Другая типичная ситуация – размен двухкомнатной квартиры на две отдельные жилплощади. Среднестатистическая московская двухкомнатная квартира «делится» при обычном размене лишь на однокомнатную квартиру и комнату в Москве. Впрочем, многое зависит от расположения двухкомнатной квартиры. Ирина Максимова, директор департамента розничных продаж «Фосборн Хоум», подчеркивает, что «если стоимость двухкомнатной квартиры на окраине САО или СЗАО может составлять от $350 тыс. до $400 тыс., то аналогичная квартира, скажем, в Бирюлево, стоит от $280 тыс. до $370 тыс.». Иными словами, могут быть и еще менее удачные варианты размена – однокомнатная квартира в Москве плюс комната в Подмосковье или же две комнаты в коммунальной квартире, а такой вариант, несомненно, повлечет понижение качества жизни одного из участников сделки.
«Однако с помощью ипотеки можно разъехаться из двухкомнатной в две однокомнатные квартиры, – отмечает Ирина Максимова. – Процедура такова: сначала один из жильцов этой квартиры должен обратиться в банк, чтобы получить одобрение на кредит. Оценивать заемщика будут, как обычно, исходя из его доходов. Далее нужно искать покупателя на двухкомнатную квартиру, параллельно подбирая однокомнатные. Ту из них, которая будет находиться в залоге, нужно выбирать с учетом требований банка и страховой компании. Когда цепочка будет составлена, назначается день сделки. В этот день наличные средства закладываются в разные банковские ячейки, а документы отправляют на госрегистрацию. Соответственно, после прохождения ее все участники сделки получают причитающиеся им деньги».
По словам Ирины Максимовой, в данном случае удобство привлечения ипотечного кредита состоит в том, что появляется возможность приобрести две однокомнатные квартиры в Москве. Минус в том, что квартиру, которая будет приобретаться на заемные средства, придется подбирать, ориентируясь не только на свои потребности, но и на технические и юридические требования, предъявляемые к объектам залога, а это заметно сужает круг подходящих квартир.
Размен квартиры на две. Варианты
Какие есть варианты размена 3 х комнатной недвижимости? На что можно разменять 3 х комнатные апартаменты?
Можно ли разменять 3 комнатную жилплощадь на 2 и 1 комнатную? Бартер 3-х комнатной недвижимости на двухкомнатную и однокомнатную в принципе возможен. Конечно, важно учитывать, в каком состоянии находится каждая из них.
Если меняя свои апартаменты большим метражом, вы согласны на менее престижный район и менее дорогостоящий ремонт, то вариант такого обмена – как раз то, что вам нужно .
Можно ли разменять трехкомнатную недвижимость на две однокомнатные?
Запросто можно сделать бартер 3-х комнатной недвижимости на пару однокомнатных с равноценным ремонтом. Любой риелтор с радостью возьмется за выполнение ваших требований, ведь такие сделки крайне популярны и просты в исполнении.
В некоторых случаях, чтобы поменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, когда однокомнатные превосходят ваши апартаменты по качеству ремонта или по занимаемому местоположению в городе, продавцы могут потребовать небольшую доплату за работу.
Согласно практике можно обменять трехкомнатную недвижимость на две однокомнатные и даже на три однокомнатных жилплощади , если учитывать, что большая метражом площадь имеет хороший ремонт и увеличенные квадратные метры.
Возможен и бартер трехкомнатной недвижимости на двухкомнатную с доплатой. Иногда трехкомнатные апартаменты в не самых престижных районах и не с самым завидным ремонтом меняют на двухкомнатные и даже однокомнатные квартиры.
Очень многое зависит от состояния конкретного жилья, поэтому, прежде чем заняться поиском кандидата для сделки, вам необходимо оценить собственную недвижимость , пригласив риелтора или оценщика.
Как разменять квартиру в долевой собственности
- Как нам лучше ее разменять?
- Как можно разменять квартиру в долевой собственности после развода?
- И если в случае чего (например: плохо проверена квартира на чистоту и т.д) Не к кому тогда будет притензии предъявлять,
- Может ли суд разделить при расторжении брака долю мужа пополам?
- Как выгоднее оформить дарение доли в квартире родителей брату?
- Имеет ли значение, как приватизирована квартира-на праве общей долевой или совместной собственности?
- Законно ли действие пристава и опекуна?
- Как это сделать принудительно?
- Что можете посоветовать в этой ситуации?
- Как мне поступить, можно ли продать свою долю агенству недвижимости без ее согласия,
- Против размена квартиры, г. Москва.
- Что мне делать. Каковы мои шаги?
- Что мне делать. Каковы мои шаги?
- Два старших сына жены решили разменять квартиру, находящуюся в долевой собственности.
- Можно ли разменять квартиру находящуюся в долевой собственности?
- У меня сводное исполнительное производство, судебный пристав наложил запретна единственное жилье,
- Муж прописал нас к себе. Имею ли я право по суду разменять или поделить данную квартиру для того,
- Так как совместное проживание с ним невозможно.
- Можно ли ли через суд принудить продать долю квартиры или как-то обязать разъехаться?
- Есть ли какой нибудь законный способ пока отец жив оформить квартиру на себя или дочь, чтобы не остаться на улице.
- Как более выгодно разменять квартиру или что нибудь еще сделать чтобы жить отдельно от мужа?
- Дети со мной остаются. Возможно использование материнского капитала как доплату?
- Как разменять квартиру, которая находится в долевой собственности, если бывший супруг не дает согласия.
- Развелись квартира в долевой собственности по 1/4 на нас и на детей, предлагаю бывшему супругу разменять жилье,
- Как разменять эту квартиру,
- Как поступить сыну? Можно ли заставить отца разменять квартиру или хотя бы потребовать выселения новых жильцов?
- Как лучше поступить в сложившейся ситуации?
- И за квартиру не платит. Можно ли в судебном порядке разменять квартиру?
Прежде чем приступить к процессу обмена двухкомнатной квартиры, необходимо провести некоторую подготовку. В первую очередь, следует определить свои потребности и ожидания от нового жилья. Определите, какие параметры и условия являются приоритетными для вас, чтобы сделать правильный выбор при обмене.
Далее, оцените рыночную стоимость вашей квартиры и желаемого жилья для обмена. Для этого можно обратиться к профессионалам, например, риелторам, или самостоятельно изучить рынок недвижимости. Также стоит учесть возможность доплаты или получения дополнительных выгод от другой стороны при обмене.
При планировании обмена квартиры необходимо составить список требований к новому жилью. Определите не только количество комнат, площадь и расположение, но также учтите дополнительные факторы, важные для вас, например, наличие парковки, близость к общественному транспорту или наличие необходимых инфраструктурных объектов.
Кроме того, обратите внимание на юридические аспекты обмена квартир. Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы для проведения сделки и выполняются все юридические условия. Если требуется, обратитесь к юристу или специалисту в области недвижимости, чтобы получить профессиональную помощь и советы.
Как и на что разменять трёхкомнатную квартиру? Варианты обмена на двухкомнатные и однокомнатные
- Развод является основной причиной размена апартаментов. Супруги больше не желают жить вместе, а значит, нуждаются в разных площадях. Когда нет времени продавать жилье и потом покупать поочередно жилплощадь, можно обратиться к варианту обмена.
- Дети вырастают, и им также требуется собственное жилье, а вот родители могут довольствоваться площадью поменьше. В этой ситуации также возможен размен апартаментов.
- Мене полежит недвижимость, которая досталась по наследству нескольким людям и чтобы каждый стал обладателем собственной недвижимости и осуществляется мена.
К примеру, у одной есть трехкомнатная квартира, а у другой стороны, две однокомнатных.
- Купля продажа используется тогда, когда стороны изначально не хотят заключать контракт мены или же когда в сделку вступает третья сторона.
- Иногда обмен может происходить через посредника. К примеру, дается риелтору задаток и он выкупает интересующие площади. Затем продаются апартаменты третьим лицам и уже потом заключается договор мены с риелтором.
Размен квартиры в Санкт-Петербурге
Чаще всего в агентства обращаются собственники недвижимости, желающие осуществить размен 2 комнатных и 3 комнатных квартир, находящихся в спальном районе и имеющих относительно невысокую стоимость. На сумму, вырученную после продажи этого жилья, достаточно сложно подобрать новое для каждого участника сделки. И, как правило, средств на доплату для покупки нового жилья у таких людей немного, что значительно сужает количество возможных вариантов. При желании осуществить размен 1 комнатной квартиры нужно быть и вовсе готовым к внушительной доплате.
Согласно статистическим исследованиям, люди чаще разъезжаются, чем съезжаются для последующего совместного проживания. Поэтому размен квартиры, осуществляемый своими силами, может затянуться надолго, ведь предложения ограничены. К тому же, зачастую подобрать оптимальные варианты, которые удовлетворят запросы каждого из жильцов, достаточно сложно. А если у собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, размен 2-х, 3-х или однокомнатной квартиры может стать настоящей проблемой, поскольку этот процесс тщательно регулируется российским законодательством, и новое жилье должно в обязательном порядке соответствовать определенным критериям.
На момент заключения сделки покупатель должен иметь сумму, которой хватит для закрытия ипотеки. Одна часть этих денег идет на досрочное погашение займа, а вторая кладется в банковскую ячейку с условием, что после завершения регистрации она может быть забрана продавцом недвижимости.
Внимание! Покупателю рекомендуется получать кредит в том же банке, где оформлен кредит продавца. В противном случае могут возникнуть трудности с оформлением.
Когда сделка будет заключена, необходимо передать всю документацию, предоставленную банку, в Росреестр, с целью регистрации прав покупателя на приобретенное имущество. Без этой процедуры обременение не будет снято.
После регистрации покупатель может начать пользоваться квартирой, а продавец получает разницу между стоимостью недвижимости и суммой ипотеки, заранее положенную в ячейку. Завершающий шаг – подписание актов приемки-передачи.
Обмен ипотечного жилья имеет множество нюансов, которые в обязательном порядке необходимо учитывать. Тем не менее, при грамотном подходе вполне возможно успешно провести эту процедуру. Чтобы не допустить возникновения проблем, важно заранее указать в тексте договора все условия сделки и убедиться, что вторая сторона с ними ознакомилась.
Альтернативный способ
Ранее мы говорили, что существует альтернативный вариант обмена недвижимости. Его суть заключается в том, что вы продаёте квартиру с обременением, но тут же покупаете новую жилплощадь снова в ипотеку. Из подводных камней такого метода стоит заострить внимание на нескольких вещах:
- Заблаговременно получите подтверждение от банка на новый ипотечный кредит. В противном случае рискуете остаться без обоих объектов недвижимости.
- Подайте заявление вместе с необходимым пакетом документов, на которое банк должен ответить разрешением на сделку.
- Ипотечное жилье выйдет из-под залога через краткосрочный займ. Далее недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене.
- Квартира продана – деньги идут на погашение краткосрочного займа. Остальные средства покрывают покупку новой недвижимость или оплату первого взноса по ипотеке.
Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту
Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:
- Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
- Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
- С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.