Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в обязанности риэлтора при покупке квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Риелтор — профессия, которую часто связывают с мошенничеством. На практике действительно существуют случаи, когда клиенты «остаются с носом» из-за того, что невнимательно читают договор (или вовсе его не заключают). Как избежать неприятных ситуаций и потерянных денег?
Как заключать договор с риелтором
Как и в любых случаях, связанных с недвижимостью, с риелтором нужно обязательно заключать договор. В нём должны быть прописаны следующие пункты:
- услуги, которые должны быть выполнены риелтором и агентством;
- размер оплаты (как она начисляется, может ли меняться);
- оценка стоимости квартиры (если клиент — продавец);
- требования к жилью (если клиент — покупатель);
- порядок предоставления отчётности о ходе сделки и проделанной работе;
- список с названием документов, которые предоставляются риелтору;
- ответственность каждой из сторон;
- срок действия договора;
- порядок расторжения договора;
- информация об участниках сделки.
Кто платит за услуги риелтора
Правильный ответ: тот, кто эту услугу заказал и получил. Если покупатель нанял агента для решения своего квартирного вопроса, то именно его интересы представляет специалист по недвижимости: подбирает подходящие варианты, ведет переговоры, торгуется в его пользу и т.д.
Менеджеры компании помогают оформить выгодную ипотеку, юристы сопровождают сделку в рамках своей зоны ответственности. Покупатель получает в результате решение своей задачи.
Если собственник обратился в агентство, чтобы продать свою недвижимость, значит, риелтор работает в интересах продавца. Определяет оптимальную стоимость жилья, создает спрос на него, работает с возражениями и торгуется, компания проводит юридическое сопровождение сделки и т.д. Полный перечень услуг компании прописан в договоре, который заключается с каждым клиентом.
Андрей Луговой — Генеральный Директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Какие бывают формы соглашения
- Трудовой договор.
Риэлтор — сотрудник, агентство недвижимости — работодатель. Функции работника определяются должностной инструкцией и иными внутренними документами компании. Риэлтор получает оклад и премии по итогам сделок.
- Договор возмездного оказания услуг.
Договор возмездного оказания услуг подразумевает, что взаимодействуют 2 стороны: заказчик и исполнитель.
По этой модели риэлтор может работать как физическое лицо на специальном налоговом режиме (самозанятость). Если клиент — организация (застройщик, агентство), нужно, получая от него деньги, платить 6% налог, а если физическое лицо (например, человек, который продает квартиру), то 4%.
- Агентский договор
В отличие от договора поручения, где риэлтор выступает от лица клиента, по агентскому договору он действует от своего имени (хотя и в интересах заказчика). Важно помнить, что по агентскому договору нельзя работать как самозанятому. Нужно либо оформиться в качестве индивидуального предпринимателя, либо в качестве физического лица платить в государственный бюджет НДФЛ и страховые взносы.
- Договор поручения.
Стоит ли продавать квартиру через риелтора
Продавать квартиру можно как с риелтором, так и без него. Но стоит понимать, что помощь в продаже или покупке недвижимости — это профессиональная деятельность риелтора. А значит, он обладает соответствующими профессиональными знаниями и практическим опытом в деле покупки и продажи недвижимости. Риелтор помогает найти покупателей в кратчайшие сроки и выступает посредником между сторонами.
Какие процессы чаще всего берет на себя риелтор при продаже квартиры:
-
консультация по цене,
-
создание профессиональных продающих фотографий объекта,
-
размещение объявления,
-
поиск покупателей по разным каналам и базам,
-
осмотр и показ квартиры потенциальным покупателям,
-
поддержка общения с потенциальными покупателями,
-
помощь в сборе документов,
-
организация юридической проверки документов,
-
помощь в выходе на сделку,
-
сопровождение сделки купли-продажи.
Не каждый риелтор — профессионал своего дела, соблюдающий деловую этику. Достаточно много риелторов, которых заботит только личная выгода, а не успешный результат всех сторон сделки. Часть риелторов убеждают будущих клиентов подписать договор, в котором прописывают дополнительные услуги. Их риелтор может даже не обсудить на переговорах с клиентом, но включить потом в договор. Также, если у клиента риелтора после сделки возникнут какие-либо проблемы, то риелтор уже не будет нести никакой ответственности за это. Клиент останется один на один с возникшими трудностями. Поэтому к выбору риелтора следует подходить очень внимательно.
Лучше всего выбирать риелтора с именем, т.е. риелтора, у которого хорошая репутация, много положительных отзывов, известное имя в профессиональной среде. Как правило, у такого риелтора хорошо работает сарафанное радио, поэтому можно поспрашивать среди знакомых и коллег либо почитать о нем в сети Интернет.
Еще лучше работать с риелторскими агентствами, которые присутствуют на рынке много лет, имеют хорошую репутацию и уже зарекомендовали себя как профессионалы своего дела. Как правило, в таких компаниях:
-
все процессы отлажены и строго регламентированы,
-
дорожат репутацией и не будут подсовывать в договор скрытые услуги и комиссии,
-
помимо риелторов, работают юристы, которые помогают с проверкой и оформлением документов,
-
сотрудничают со многими застройщиками в городе и стране и с легкостью могут подобрать вам альтернативный вариант покупки новой недвижимости или обмена старой,
-
сотрудничают с банками по ипотечным программам, и поэтому также могут оказывать полноценную помощь на этапе оформления ипотеки.
Как происходит продажа квартиры через риелтора поэтапно
Риелтор предлагает помощь продавцу квартиры на всех этапах купли-продажи. Процесс продажи квартиры через риелтора выглядит следующим образом:
-
Предварительная консультативная встреча, на которой обсуждаются преимущества и недостатки квартиры и как их обыграть, наиболее выигрышная конкурентная цена квартиры, условия сотрудничества и вознаграждение за риелторские услуги.
-
Подписание договора. Продавец с риелтором заключает договор, в котором прописывается:
-
полный перечень услуг, оказываемых риелтором (обязанности риелтора),
-
обязанности заказчика, т.е. продавца квартиры,
-
сроки оказания услуг,
-
результат,
-
стоимость и сроки оплаты вознаграждения,
-
ответственность сторон.
-
Предпродажная подготовка квартиры (мелкий ремонт, чистка, перестановка) и фотосессия. Риелтор дает советы о том, что и как лучше исправить в квартире, а также в случае необходимости сам помогает хозяину привести квартиру в порядок.
-
Юридическая проверка документов, помощь в сборе недостающих документов. Риелтор проверяет наличие всех документов, консультирует собственника о том, где и как собрать недостающие, а также привлекает юриста при необходимости к проверке документов.
-
Поиск покупателей. Риелтор составляет объявление и размещает его на интернет-ресурсах, осуществляет поиск покупателей по своим наработанным базам и каналам размещения.
-
Показы квартиры и переговоры с потенциальными покупателями, ведение торгов. Риелтор приводит потенциальных покупателей, показывает и презентует квартиру, отвечает на вопросы, ведет торги.
-
Сбор и подготовка документов к сделке, консультационная помощь в заключении предварительного договора купли-продажи и способе получения аванса продавцом от покупателя.
-
Сделка купли-продажи. Риелтор сопровождает, назначает встречи и консультирует во всех процессах: подписание договора купли-продажи, подача документов в Росреестр на регистрацию права собственности и полный расчет продавца с покупателем.
-
Передача ключей от квартиры покупателю, подписание с покупателем акта приема-передачи. Риелтор сопровождает на встречу, предлагает и заполняет бланки акта приема-передачи квартиры.
-
Уплата налога, если необходимо. Риелтор консультирует, где, как и сколько нужно заплатить налогов, помогает заполнить документы.
Польза от работы с риелтором
Как мы уже указали выше, преимуществ работы с риелтором довольно много. К ним можно причислить такие:
- Экономия вашего времени. В среднем подготовка документов и поиск недвижимости занимают несколько месяцев. Благодаря профессиональным риелторам, которые знают весь рынок недвижимости, поиск нового жилья займет намного меньше времени. Вам достаточно лишь определить личные запросы на новую квартиру, согласно которым специалистами и будут проводиться ее поиски.
- Снижение стоимости. Риелторы действуют исключительно в интересах своего клиента. Они могут с легкостью добиться неплохой скидки от продавца, понимая его психологию и систему работы рынка.
- Подбор соответствующего варианта жилья. Специалист сразу предоставит вам квартиру, которая подходит вашим запросам: цена, расположение, инфраструктура, планировка.
- Объективная оценка недвижимости. Агент профессионально осмотри квартиру, примет во внимание все «косяки», недостатки и преимущества, а также изучит территорию вокруг дома.
- Контроль передачи квартиры. Риелтор отследит, чтобы приобретаемая недвижимость перешла во владение новым владельцам именно в том виде, в котором продавалась.
Сколько времени занимает стандартная сделка
После завершения оформления купли-продажи период покупки или продажи квартиры зависит только от ее стоимости.
При относительно низкой цене на недвижимость ее можно продать в течение одной-двух недель. После подписания риелтором договора с покупателем/продавцом необходимо время на сбор нужных документов для дальнейшего подписания акта купли-продажи у нотариуса. В список этих документов входят:
- копии паспортов сторон;
- проверка прав на владение имуществом;
- выписка из жилищно-коммунальной конторы о том, кто имеет право проживать в этой квартире;
- документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам.
С опытным и знающим свое дело риелтором сделку можно совершить всего лишь за месяц-два.
Обязанности риэлтора при покупке квартиры
Классический вариант сотрудничества (комплексная услуга риэлтора по покупке вторички) подразумевает следующий набор опций:
- Предоставление заказчику полной достоверной информации по конъюнктуре рынка в заданном сегменте.
- Рекомендации по наиболее выгодному варианту проведения сделки.
- Профессиональные консультации по грамотному поиску и выбору объекта недвижимости – факторы риска и ликвидности
- Подбор жилья по заданным критериям и параметрам
- Личное присутствие на просмотрах всех собственноручно подобранных и рекомендованных объектов.
- Снижение цены за счёт собственных профессиональных качеств и навыков.
- Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости на обременения – это ключевой момент в риэлторской услуге по приобретению вторичной недвижимости. Анализ и экспертиза предоставленных продавцом правоустанавливающих документов на жильё, контроль за соблюдением прав несовершеннолетних собственников, гарантия вменяемости и дееспособности, отсутствие задолженности перед поставщиками коммунальных услуг ЖКХ и финансовыми обязательствами перед третьими лицами (потребительский кредит, ипотека).
- Сбор необходимого пакета документов для проведения сделки купли-продажи квартиры
- Оперативное решение смежных сопутствующих вопросов, препятствующих выходу сторон на сделку (срочная регистрация ранее возникшего права, неузаконенные перепланировки, постановка на кадастровый учёт и т.д.)
- Подготовка проекта предварительного соглашения (аванса или задатка), согласование договора со всеми заинтересованными участниками сделки купли-продажи
- Организация встречи для подписания предварительного ДКП с обсуждение на берегу ключевых моментов сделки (юридическое и физическое освобождение, схема финансовых операций)
- Организация сделки в банке, рекомендации по наиболее удобному формату взаиморасчётов: аккредитив или депозитарная ячейка. Фиксация в контракте условий доступа к денежным средствам, контроль за процессом регистрации перехода права собственности на квартиру
- Проведение работ по физической передаче жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта (об отсутствии каких-либо взаимных претензий, в первую очередь финансовых).
Особенности взаимодействия покупателя и представителя агентства
Для предоставления своих услуг агентство недвижимости предлагает заключить соответствующий договор. Строгого образца такого документа не существует, и каждая организация может разработать собственный документ. Обычно в него вносятся общие данные, перечень предоставляемых услуг, обязанности и права каждой стороны. Также указываются сроки действия договора. Они могут варьироваться в широких временных рамках, некоторые клиенты предпочитают не ограничиваться и указывают: «до приобретения жилья».
Чтобы купить квартиру через агентство недвижимости и быть уверенным, что не переплатил, также важно обращать внимание на пункты:
- разница между стоимостью покупки и продажи. Недобросовестные агентства недвижимости могут вносить подобный пункт в договор. То есть разница между ценой продавца и оплатой покупателя уходит в пользу компании. Это дополнительный доход риэлтора, который ложится на плечи нового владельца квартиры. Такие манипуляции со стоимостью недопустимы, поэтому с таким агентством лучше не иметь дела;
- комиссия риэлтора. В договоре должна прописываться сумма либо указываться факторы, которые будут влиять на оплату труда специалиста. Комиссионные устанавливаются каждым агентством, и этот момент следует обсуждать заранее.
Некоторые агентства вводят в договор пункт о недопустимости обращения в другие АН. Но такое требование неправомерно и его можно удалить из договора. При несоблюдении представителями агентства недвижимости своих обязанностей договор может быть расторгнут. При этом покупатель может требовать возмещения части гонорара (если такой был предварительно выплачен).
Опытные риэлторы ГК «Экотон» готовы помочь своим клиентам приобрести квартиру в любом районе Санкт-Петербурга и Ленинградской области на привлекательных условиях. Мы гарантируем оперативный поиск подходящих вариантов и помощь в любых вопросах по оформлению сделки.
- Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
- Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
- Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
- На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
- Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Сколько стоят услуги риелтора?
Стоимость зависит от региона, где совершается сделка по покупке недвижимости, цены квартиры и вида услуги. Как правило, оплата берется не «твердой» таксой, а процентом от сделки. Традиционно 8% уходят риелтору.
Оплачиваются услуги тем человеком, кто обратился в агентство. То есть либо продавец платит комиссионные, получая меньше, либо покупатель, тратя больше. Только недобросовестные компании могут запросить оплату от всех участников сторон.
Срок оплаты также может отличаться и заранее должен обговариваться. Некоторые риелторы получают вознаграждение уже после совершения сделки, другие при выдаче документов о передаче прав собственности покупателю.
Кто платит риэлтору продавец или покупатель квартиры?
Примерный размер комиссии посредника – от 3 до 8% от стоимости квартиры при покупке на вторичном рынке. Если речь идет о сделке в несколько миллионов, то на оплату труда риэлтора уйдет серьезная сумма. Расставаться с ней покупателю совсем не хочется, отсюда и возникает вопрос, кто же оплачивает расходы.
Если мы говорим о первичной недвижимости, то застройщики часто поручают агентам реализацию своих квартир: это проще и быстрее для бизнеса. В таком случае комиссионные оплачиваются самим застройщиком. Он и так уже сэкономил на организации собственного отдела продаж и на рекламе.
Учтите, что, обращаясь в агентство, вы можете столкнуться с заинтересованностью посредника продать вам определенный объект недвижимости. Это связано с тем, что с отдельных объектов риэлтор получает большую комиссию.
В случае продажи на вторичном рынке существует неопределенность. Поэтому механизм оплаты может разниться.
Похожие записи: