Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю сельхозназначения под дачное строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Берясь за такое трудоемкое предприятие, стоит заранее просчитать, сколько денег нужно на перевод сельхоз земли в дачное строительство. На цену повлияет множество факторов, среди которых кадастровая стоимость, размеры участка, необходимость в разнообразных экспертизах и подготовка пакета документации. Также придется отдать определенную сумму за составление проектов и изучение территории. Главное, чтобы после подобных вложений времени, сил и средств, не пришлось все начинать сначала из-за небольшой ошибки.
Что повлияет на стоимость перевода земли?
Избежать подобного исхода помогут специалисты нашей компании. Доверив представительство настоящим экспертам, останется только ждать неизменно положительного результата. Мы заранее просчитаем стоимость всех процедур, дадим определенные гарантии и предложим наиболее выгодные пути решения задачи. При этом сроки прохождения процедуры существенно сократятся. А все благодаря слаженной работе коллектива и четким, выверенным действиям на каждом этапе.
Стоимость и сроки перевода
Самая главная статья затрат — это возмещение разницы в кадастровой стоимости между участком сельхозназначения и участком, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство. Также может измениться налогооблагаемая база, из-за чего изменится размер налогового платежа. Также может понадобиться уплатить госпошлину. Включите сюда расходы на подготовку документов и расходы на экологическую экспертизу. В разных регионах эти расходы могут различаться, и в Московской области они будут не самыми маленькими.
Сроки для рассмотрения заявления составляют около 3-х месяцев. Это зависит от того, насколько много работы в данный момент в администрации, не ли всероссийских выходных и т.п. Однако, если вам будет отвечено отказом, то такой ответ придет в течение месяца.
Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.
В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:
- для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
- для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС
Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
- обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
- подтверждение права заявителя на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
- выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
- копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
- иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.
Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности
Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.
Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).
В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.
Получение разрешения на изменение функционального назначения
При смене статуса земли и переводе ее из сельскохозяйственного в дачное назначение, вам необходимо обратиться в федеральное межведомственное управление и предоставить необходимые документы. Для этого составляется заявление о переводе земельного участка в дачное назначение и затем отправляется почтой с уведомлением о вручении.
Порядок получения разрешения на изменение функционального назначения может быть следующим:
| Этап | Действия | Сроки |
|---|---|---|
| 1 | Составление заявления на перевод земельного участка в дачное назначение | По выбору заявителя |
| 2 | Составление актуального плана земельного участка и его соответствие законодательству | По выбору заявителя |
| 3 | Подача заявления и приложенных документов в уполномоченный орган | До 30 дней |
| 4 | Рассмотрение заявления и принятие решения | Не более 30 дней |
| 5 | Закрепление разрешенного перевода функционального назначения на участке | Не более 3 рабочих дней |
Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле
Земли сельхозназначения под дачное строительство имеют существенный минус. Дело в том, что, если земля расположена не в границах населенного пункта, то прописаться чаще всего можно только после вступления в силу постановления суда.
Возможность прописки дается после предоставления всех доказательств того, что дом соответствует всем пунктам, которые нужны для круглогодичного проживания.
Этапы согласования включают подачу ходатайства о проведении экспертизы строительства, осмотр дачи и внесение соответствующего решения, которое может быть, как положительным, так и отрицательным. Только положительный исход дела дает право проверять все бумаги судом и давать разрешение на прописку. При этом важно оценить особенности существующего фундамента и стен.
Выполняется процедура опытным специалистом, который также оценивает соответствие нормам систем коммуникаций. Отопление, вентиляция и канализация должны исправно работать на протяжении всех сезонов.
Если до 2015 года допускалось строительство дачного домика по нормативам, разработанным учредительной документацией, то с 15.03.15 г., после принятия Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.14 г., установлен регламент дачного строительства. Установленные нормы отступа от соседствующих участков и нормативы красных линий соблюдаются согласно Своду правил СП 53.13330.2011, нормы пожарной безопасности регулируются ФЗ № 123-ФЗ, от 22.07.08 г.
Строить дом на землях сельхоз назначения можно в следующих случаях:
- При вступлении в СНТ, ДНТ, ДНП и т.п., если данное юридическое лицо оформило земли в аренду или в собственность (о том, как оформить аренду земель сельхозназначения, написано тут, а о том, как составить договор аренды, мы писали здесь).
- Без вступления, при оформлении ЗУ у администрации населённого пункта самостоятельно, и получении административного решения об использовании земель под дачу.
Запрещается использовать для строительства следующие виды земель сельскохозяйственного назначения:
- Если они предназначены для пастбищ, заливных лугов и под иные нужды скотоводства.
- Если верхний слой участка имеет уникальные особенности и относится к разновидностям особо плодородных почв, он остаётся в пользовании муниципальных властей.
- Если использование участка перекрывает проход или проезд к дороге, водоёму или иным образом нарушает права третьих лиц.
- При расположении на нём гидромелиоративного сооружения.
- Не оформленные ЗУ в собственность, аренду или на иных условиях, допускающих строительство.
Важно. За возведение самостроя следует административная ответственность с вменением штрафных санкций и требованиями аннулирования строения.
Сроки и особенности процесса перевода земли сельхозназначения на ИЖС
Перевод земли сельхозназначения на землю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) является сложной и длительной процедурой, которая требует соблюдения определенных сроков и особенностей.
Для перевода земли сельхозназначения на ИЖС необходимо собрать определенный пакет документов, включающий в себя заявление на перевод земли, технический план и проект межевания территории. Данные документы подаются в соответствующий орган местной администрации, который принимает решение о возможности перевода земли на ИЖС.
Сроки рассмотрения заявления и принятия решения могут варьироваться в зависимости от региона и сложности процесса перевода земли. Обычно этот процесс занимает несколько месяцев до нескольких лет. Важно учесть, что в течение всего процесса перевода земли на ИЖС необходимо соблюдать законодательство и прописанные правила.
Особенности процесса перевода земли сельхозназначения на ИЖС заключаются в необходимости проведения комплекса изыскательных работ, которые могут включать геодезические измерения, инженерные и гидрогеологические исследования. Также, при переводе земли на ИЖС, требуется учесть ограничения в использовании земельного участка, устанавливаемые региональным законодательством или местными администрациями.
Стоимость процесса перевода земли сельхозназначения на ИЖС также может различаться в зависимости от многих факторов, включая размер земельного участка, его расположение и сложность процесса перевода. В связи с этим, перед началом процесса рекомендуется получить консультацию у специалистов, чтобы точно определить все затраты и сроки, связанные с переводом земли на ИЖС.
Целесообразность перевода земли из садоводства
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, если ВРИ участка не «садоводство». Разрешается строительство на землях СНТ с ВРИ «садовый земельный участок», а также «для ведения садоводства».
Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.
Типовые ситуации необходимости перевести участок из СНТ в «ИЖС»:
- Для строительства дома в целях экономии денежных средств приобретен участок в СНТ. Дом отстроен, а коммуникации к нему предлагается подвести за собственный счет.
- Необходимо продать построенный дом или оформить залог по займу. Более привлекательным вариантом является объект недвижимости, возведенный на участке под индивидуальное жилищное строительство.
- Отстроенный дачный коттедж по уровню комфорта намного превосходит жилищные условия имеющейся у семьи квартиры. Миграционная служба отказывает в регистрации по месту жительства в предпочтительном варианте жилья.
- Необходимо использовать средства «материнского капитала».
Своевременный перевод земли в ИЖС поможет предупредить возникновение этих и других проблем.
Процесс прописки на даче, построенной на сельскохозяйственных землях
Однако, существуют различия между сельскохозяйственными землями и садовыми участками, которые закреплены в законодательстве:
- На сельскохозяйственной земле (СХЗ) строительство дачного дома ограничено, так как эта земля предназначена для сельскохозяйственного использования. Однако, постановлением правительства РФ № 349 от 13 апреля 2015 года установлены исключения, позволяющие собственникам использовать земли сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства.
- Садовые участки (СУ) предназначены для садоводства и не предусматривают возможность постоянного проживания на них. Это место для отдыха и садоводства.
Возможность прописки на даче, построенной на сельскохозяйственных землях, урегулирована Земельным кодексом РФ. В статье 29.10 федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О переводе земель из сельскохозяйственного использования в иные виды использования» указано, что сельскохозяйственный участок, на котором вновь построен дачный дом, можно использовать поселением граждан круглогодично и прописываться на нем в течение года с момента окончания строительства.
Таким образом, если вы построили дачный дом на сельскохозяйственном участке, вы можете прописаться на нем в течение года с момента окончания строительства. Однако, необходимо учесть, что прописка на сельскохозяйственной земле для постоянного проживания является устаревшим подходом, и в будущем законодательство может измениться.
Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения?
Сельхозземли предназначены для использования в сельскохозяйственных целях, но понятие «дачных наделов» позволяет собственникам таких участков строить дачи при определенных условиях.
Как правило, для строительства дач на сельскохозяйственной земле, необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления и прописаться на участке. Также, следует учитывать, что строительство на таких участках регулируется законом, и схема и порядок использования земель меняется.
Возможность строительства дач на сельскохозяйственной земле сильно зависит от конкретного региона и нормативных актов, которые регламентируют данную территорию. В различных регионах могут быть различия в правилах и условиях разрешенного строительства.
Однако, в новом законе «О земле»№ 171-ФЗ появились изменения, которые устаревшим схемам и порядкам строительства могут дать возможность строить дачи на сельскохозяйственных участках.
Также стоит отметить, что есть сходства между строительством на земле сельскохозяйственного назначения и строительством на участках, разрешенных для садоводства и огородничества. В обоих случаях требуется согласование с государственными органами и прописка на участке.
Если вы хотите построить дачу на земле сельскохозяйственного назначения, то важно ознакомиться с действующим законодательством и узнать, какие условия нужно выполнить для получения разрешения. Также следует учитывать риски и преимущества такого строительства.
Важные моменты при переводе земли
Когда решается вопрос о переводе земли сельхозназначения в землю индивидуального жилищного строительства (ИЖС), необходимо учесть несколько важных моментов:
- Согласование с муниципальными органами власти. Перед началом процедуры перевода земли следует обратиться в муниципальные органы власти для получения согласия на изменение назначения земельного участка. Для этого требуется предоставить заключение общественного обсуждения и проект планировки территории.
- Проверка разрешительной документации. Перед переводом земли необходимо проверить наличие всех необходимых разрешительных документов, таких как правоустанавливающие документы на землю, технический план и разрешение на строительство.
- Учет размеров и границ земельного участка. Перед переводом земли следует провести детальную геодезическую съемку земельного участка, чтобы учесть все его размеры и границы. Это поможет избежать возможных споров при оформлении правоустанавливающих документов.
- Оценка стоимости перевода земли. Перевод земли сельхозназначения в землю ИЖС может потребовать определенных затрат. Необходимо учесть расходы на оформление разрешительной документации, геодезические работы, а также возможные налоги и сборы. Поэтому перед началом процедуры перевода следует оценить стоимость всех необходимых действий.
- Сроки и процедура перевода земли. Перевод земли сельхозназначения в ИЖС может занять некоторое время, так как требуется согласование с различными органами власти и оформление необходимых документов. Сроки процедуры зависят от конкретной ситуации и региональных особенностей.
Учитывая все вышеперечисленные моменты, необходимо тщательно подготовиться к процессу перевода земли. Рекомендуется обратиться к специалистам, которые помогут вам разобраться во всех деталях этой процедуры и предоставят необходимую юридическую поддержку.
Как оспорить отказ в переводе земельного участка под садоводство и огородничество?
Если возможность перевода участка под садоводство и огородничество имеется, причем собраны все документы, подтверждающие данный факт, но в услуге отказали, надо обращаться в суд. Чтобы судья не отклонил иск, придется тщательно подготовиться к разбирательству.
- Начните со сбора документации, доказывающей соблюдение процедуры и возможность перевода земли под садоводство. Точный перечень бумаг зависит от ситуации, но обычно в него входят результаты экспертизы проекта, согласования с различными ведомствами и выписки из реестра.
- Затем следует подать претензию в орган, вынесший отрицательное решение. В ней укажите на допущенные ошибки, сошлитесь на безосновательность отказа и попросите изменить вид использования участка.
- По претензии вынесли новый отказ или проигнорировали ее – готовьте исковое заявление. К нему прикрепляют те же документы, что и к жалобе, но добавляют квитанцию об оплате пошлины и результаты досудебной процедуры.
До суда желательно проверить положение участка в градостроительном регламенте. Этот документ предусматривает допустимые виды использования в пределах одной категории. Садоводство и огородничество должно быть в списке разрешенных ВРИ.
Когда подготовка завершена, можно переходить к составлению иска. По смыслу он повторяет претензию, поданную ранее:
- основания не соответствуют закону;
- чем подтверждается данное утверждение;
- что говорят правовые нормы о ситуации;
- требования отменить отказ и изменить ВРИ.
Сделать перевод земли из сельхозназначения в дачное строительство
Категории земель устанавливаются органами местного самоуправления, поэтому алгоритм решения вопроса об изменении РВИ в каждом регионе может различаться. Общая процедура внесения изменений в землепользовательскую документацию изложена в ст. 39 Гражданского Кодекса. Право принять (или не принять) решение об изменении вида использования земли дано главе местной администрации. Основанием для рассмотрения вопроса является заявление собственника земельного надела.
Заявитель должен приложить выписки из реестра предпринимателей или юридических лиц, паспорт, кадастровую выписку на землю, документы на строения, проект планировки участка. Законодательством некоторых субъектов федерации за решение земельных вопросов предусмотрено внесение платы.
Обстоятельства дела изучаются специалистами землеустроительного подразделения в течение 10 дней. Юридическому лицу в просьбе создать дачу на месте фермы будет отказано. Отрицательный ответ последует от органа власти, если рассматриваемые земли обладают повышенным плодородием.
На следующем этапе муниципальный орган своим решением создает комиссию, которая должна в месячный срок вынести вопрос на открытые слушания.
С этой целью всем заинтересованным лицам – соседям, природоохранным органам, владельцам граничащих капитальных объектов направляются соответствующие уведомления и приглашения.