Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сроки регистрации договора аренды нежилого помещения в росреестре в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Шаги регистрации рассматриваемого договора аренды нежилого помещения усматриваются из норм ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правил утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.
Порядок регистрации – этапы
Регистрация происходит по следующему алгоритму:
- Заявление подает одна из сторон (кто это – прописывается в договоре), предоставляя вышеуказанную документацию.
- Далее служба Росреестра оценивает документацию, проводит экспертизу.
- Если всё соответствуют требованиям, то регзапись заносится в реестр. Она состоит из регистрационного номера, описывает предмет, срок соглашения, информацию о сторонах, сведения о договоре. На договоре будет проставляться специальная запись (штампик, утвержденный Правилами ведения ЕГРП).
- Как только запись будет внесена в реестр – сделка состоялась, а Арендатор будет вправе пользоваться помещением. Регистрируется в Росреестре соглашение о передаче имущества в аренду, но не право на аренду.
Интересно, что иногда участники указывают в договоре сроки больше 1 года и не регистрируют его, ссылаясь на имеющееся мнение арбитража. Тут арбитраж разъясняет, что у сторон возникают обязательства, если они договорились по всем пунктам сделки. Однако юридической силы такой договор для других лиц не несет. Например, запрещена передача в субаренду.
Какая нужна документация?
Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:
- заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
- непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
- технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
- паспорта обоих участников;
- доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
- если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
- если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
- если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.
Если сдается в аренду только некоторая часть объекта, например, несколько помещений в одном крупном здании, то нужен дополнительно технический план на эту часть.
Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2020 года.
В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.
По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.
Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.
Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.
Что делать, если приостановили регистрацию договора аренды свыше 1 года
Случается, что регистрацию приостанавливают или сотрудники Росреестра отказывают в ней. Обычно об этом сообщают по телефону, электронной почте или в SMS. Чтобы узнать точную причину приостановки или отказа, лучше получить бумажное уведомление в Росреестре. Для возобновления процесса регистрации потребуется предоставить дополнительные документы или исправить недочёты.
- Собственник — физическое лицо — запретил проводить сделки с недвижимостью без своего участия, а заявление подавал его представитель или арендатор. Заявление на регистрацию потребуется подать при личном участии арендодателя. Если присутствовать лично не получается, владелец может отменить запрет на регистрационные действия, подав заявление в Росреестр.
- Сотрудник Росреестра нашёл несоответствия или недочёты в документах. Ошибки нужно исправить, на это даётся 3 месяца с момента первой подачи. Если ошибок в документах так много, что исправить их за 3 месяца не получится, можно подать заявление о приостановке регистрационных действий на полгода.
- Предоставлен неполный комплект документов. Чтобы возобновить процедуру регистрации, потребуется вновь предоставить весь пакет бумаг, включая недостающие.
- На плане в техническом паспорте объекта недвижимости присутствуют «красные линии» — зафиксированные инспекцией БТИ несоответствия схемы и реального состояния помещения. Собственник жилья должен узаконить выполненные работы, воспользоваться услугами кадастрового инженера для обследования помещения, оформить новый технический план и обратиться с ним в Росреестр. Если проблемы возникли в нежилом объекте в многоквартирном доме, его владельцу нужно будет получить техническое заключение и согласовать проект в муниципальных органах.
Обязательно ли нужно регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Если договор аренды не зарегистрирован, то в соответствии со статьёй 651 Гражданского кодекса он не имеет юридической силы. Поэтому регистрировать договор аренды помещения нужно в обязательном порядке.
При этом есть небольшой, но очень важный нюанс правоприменительной практики. Если стороны подписали акт передачи и арендатор уже занял помещение, то выгнать его нельзя даже в том случае, если договор не был зарегистрирован в Росреестре. Правда и платить он также обязан.
Согласно 433 статье ГК договора аренды нежилого помещения без регистрации недействителен в отношении третьих лиц. Таковым считается, например, новый собственник помещения, получивший его по наследству или в результате сделки
Регистрация также необходима, если арендатор планирует получение лицензии на осуществление своей коммерческой деятельности.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Причины отказа в регистрации
Процедуру регистрации могут приостановить:
- есть запрет от суда;
- нет информации о документах по запросу;
- есть сомнения в том, что представленные справки достоверны;
- от одной из сторон сделки поступило письменное обращение.
На исправление недочетов заявителю дают три месяца. Если ошибки исправлены не были, то дело о регистрации закрывают.
Совершенно точно в госрегистрации откажут, если:
- земельный участок не числится в кадастровом учете;
- предоставлен неполный пакет документов;
- предоставленные бумаги не соответствуют требованиям закона.
Ведущие специалисты считают, что, если в договоре по аренде отчетливо закреплен предмет сделки, здание очерчено правильно в кадастровых документах и на него зафиксировано право собственности, то вопросов с регистрацией договора аренды нежилого помещения нет. Трудности появляются тогда, когда здание изображено неотчетливо, присутствуют ошибки в бумагах кадастрового учета и документе про собственность. К примеру, если учет в кадастре провели давным-давно, информация зарегистрирована в документах Бюро Технической Инвентаризации, однако они отсутствуют в кадастровых документах.
В таком случае, если здание постигло такой учет неверным способом, владельцу необходимо будет проводить его опять. Для этого с арендодателем необходимо заключить договор про уплату лишь реального использования. Или можно заключить сделку по аренде имеющегося помещения. Когда люди готовы к сотрудничеству, есть возможность всё порешать.
Мы все привыкли, что обязательно нужно регистрировать право собственности на недвижимость, однако возможна государственная регистрация и , если помещение как жилое, так и нежилое арендуется на 12 и более месяцев. При этом договор долгосрочной аренды нежилого помещения также регистрируется в Росреестре (Управлении ФРС по Москве), как и купли-продажи.
Кстати, только после того, как происходит регистрация права аренды, договор аренды начинает иметь свою законную силу (ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997г.), то есть просто договор ее не несет, хотя такая практика встречается повсеместно. Составляют договор аренды поэтому чаще всего на срок не более 11 мес., таким образом, его не приходится официально регистрировать.
Так оно проще, конечно, но у вас не будет ощущения надежности, что вы действительно владеете, хоть и временно, помещение и вас не смогут выгнать, повысить цену, обязать оплачивать иные услуги и т. д., что, к сожалению, очень часто случается на практике и относительно жилой и нежилой недвижимости.
Поэтому, если вы хотите быть уверенными в завтрашнем дне и что вы сможете пользоваться помещением определенный срок, который оговаривается в договоре, гораздо лучше, если регистрация договора аренды нежилого помещения все таки произойдет.
Необходимые документы
Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:
- совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
- документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
- документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
- иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.
К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:
- правоустанавливающие документы на объект аренды – обычно, это свидетельство о праве собственности или документ, удостоверяющий вступление в наследственные права;
Сроки осуществления госрегистрации содержатся в Закона и зависят от органа, принявшего документы от заявителя или его управомоченного представителя:
| Орган | Нормативный срок |
| Росреестр | 7 рабочих дней |
| МФЦ | 9 рабочих дней |
Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.
Также приостановить или полностью отказать в госрегистрации могут и при предоставлении заведомо подложной документации.
Какой срок выбрать арендатору и арендодателю для договора аренды.
Тут все зависит от целей арендодателя и арендатора. Если стороны нацелены на долгосрочное сотрудничество, то обе стороны будут стремиться к подписанию договора на как можно больший срок. В нашей практике средний срок договоров аренды – 5-7 лет.
Для арендодателя длительный договор с надежным арендатором хорош тем, что арендодатель можно спрогнозировать свои денежные потоки на несколько лет вперед. И, наоборот, короткий договор не позволяет арендодателю планировать свое финансовое будущее. Арендатор может по окончанию договора не продлить его и в этом случае арендодателю придется потратить деньги и время на поиск нового арендатора.
Арендатору долгосрочный договор гарантирует, что он может спокойно пользоваться помещением тот срок, который указан в договоре и на условиях, установленных в договоре. Особенно это важно в тех случаях, когда точка продаж выходит на окупаемость несколько лет или арендатор планирует вложить серьезные деньги в ремонт. В этом случае нужно заключать только долгосрочный договор, чтобы гарантировать защиту своих инвестиций.
Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?
Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:
- Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
- Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
- Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.
Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:
- Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
- Реквизиты договоров аренды и их условия.
- Сведения об арендаторах.
- Исполненные договора и возвращённые помещения.
- Меры, предпринятые при нарушениях договора.
- Факт согласования аренды с Росимуществом.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |