Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Назначение земли для строительства дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Таунхаусам присвоили правовой статус
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Теперь о том, что значит ЛПХ. Если рассматривать, что это в недвижимости, то стоит отметить, что это земля, предусмотренная для ведения личного подсобного хозяйства. Если такой участок располагается в границах населенного пункта, он называется приусадебным, если вне границ — полевым.
По закону на территории ЛПХ можно возвести жилой дом, производственные и бытовые помещения, производить сельскохозяйственную продукцию. На полевом строить жилье нельзя — только вести хозяйство.
Чем отличаются участки ИЖС и ЛПХ, в чем разница? Это два разных назначения земли. В случае с ЛПХ собственник обязан вести сельскохозяйственную деятельность, а строить капитальный дом может, только если участок располагается на территории населенных пунктов. Землю под ИЖС же используются для проживания. В этом главное отличие территории под индивидуальное жилищное строительство от ЛПХ.
Дополнительные вопросы
Как узнать, что можно строить на земельном участке? Для поиска необходимой информации нужно воспользоваться публичной кадастровой картой. В блоке поиска участка по кадастровому номеру нужно вбить соответствующие значения. В окне результата появятся характеристики земельного надела – категория и его ограничения, ВРИ.
Используя информацию из этой статьи, нужно будет определить те виды земельных участков для строительства дома, которые разрешены законом и то ВРИ, которое имеется в наличии, сопоставить характеристики.
Как узнать можно ли строить дом на земельном участке? Для этого нужно обратиться к главе администрации и архитектору района, если участок уже приобретен.
Если же покупка только планируется, необходимо с владельцем земли запросить выписку из реестра прав (ЕГРП). Получить ее можно в Росреестре, уплатив соответствующую сумму. В ней будут указаны существующие ограничения на участок.
Дачное некоммерческое партнерство — это вид земли, позволяющий строить загородный дом в рамках дачного товарищества. Оно организуется для облегчения обслуживания общих земель, и создать его можно с нуля. Сейчас такой категории земли уже нет, она зафиксирована в старых документах.
«Статус ДНП дает право на организацию водопровода и подведения газа в поселке. В отличие от СНТ, земля категории ДНП разрешает собственнику возвести любое строение: хоть садовый или жилой дом, баню или сарай. Участки ДНП могут располагаться как за пределами населенных пунктов, так и внутри их. В последнем случае появляется возможность признать частный дом жилым и сделать в нем прописку согласно постановлению Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 года №7-П», — сказал Сергей Бондарь.
Для каждого участка земли существуют свои нормы строительства. За любую незаконную постройку собственнику грозит штраф в размере 3 тысяч рублей. Для проверки использования земель, в частности в Подмосковье, летают квадрокоптеры и фиксируют все изменения.
«Сейчас много случаев, когда на землях ИЖС строят многоквартирный дом. Вскоре дом проверяют по жалобам соседей. Если на землях ИЖС построен многоквартирный таунхаус, то его вправе снести как незаконный. Поначалу собственнику направят уведомление об исправлении ситуации, в противном случае последует постановление в суд. Сносить здание будет администрация. Счет за работы она направит владельцу», — добавил Сергей Бондарь.
Участок СНТ, земля под дачное строительство
Земля СНТ (садовое некоммерческое товарищество) является категорией земель, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Примечательно, что земельный участок статуса СНТ имеет более высокий бал бонитета (уровня плодовитости земли), соответственно, и стоимость такой земли будет выше относительно других категорий. Участок СНТ обычно располагается в красивых живописных и экологически чистых районах, имеет удобный подъезд и доступную транспортную развязку, регулярное движение маршрутных автобусов. В ряде преимущественных особенностей, которыми обладает участок земли в СНТ, стоит отметить:
- относительно низкая стоимость по сравнению, к примеру, к категорией земель под ИЖС;
- расположение в экологически чистом районе, за городом;
- возможность использовать землю только для выращивания сельскохозяйственных культур, без возведения загородного дома.
Разница между дачной землей и ИЖС
Долгое время считалось, что для строительства дома обязательно нужно, чтобы участок имел статус ИЖС, а дачный участок для этой цели не подходит. На практике разница между двумя этими видами разрешенного использования не столь велика, в некоторых случаях покупателю для строительства даже выгоднее купить дачную землю.
«Покупателю, который собирается строить дом, не обязательно ограничивать свой выбор участками с назначением для ИЖС. И дачные земли, и земли для ведения личного подсобного хозяйства пригодны для строительства дома и получения в нем постоянной регистрации, — объясняет руководитель отдела загородной недвижимости компании «Этажи» Денис Шешко. — Большинство коттеджных поселков в пригородах Красноярска строятся на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства. Так что, если покупатель стремится приобрести участок в новой нарезке, это, скорее всего, будет дачная земля».
Дом, построенный на участке и с тем, и с другим назначением, можно оформить в собственность в упрощенном порядке по все еще действующей «дачной амнистии». Для регистрации дома на землях ИЖС не нужно сначала получать разрешение на строительство, заказывать проект и собирать согласования в надзорных органах. Потребуется только технический план (документ, содержащий описание здания), для его составления необходимо приглашать кадастровых инженеров, которые проведут замеры площади постройки. Различия состоят в том, что срок «дачной амнистии» для оформления в упрощенном порядке дома, расположенного на участке ИЖС, истекает 1 марта 2018 года, а конечный срок оформления в упрощенном порядке собственности на объекты, расположенные на садовых, огородных, дачных участках, на настоящий момент не ограничен.
Документы на земельный участок
У собственника земли, которую вы приобретаете, должны быть правоустанавливающие документы. Для участков, которые продаются в собственность, таким документом является свидетельство о собственности (сегодня его заменила выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, за которой обращаются в Росреестр). Те документы, на основании которых возникло право собственности: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения. Кроме того, у владельца должен быть кадастровый паспорт земельного участка. Если земельный надел приобретался в браке, также потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на проведение сделки.
Если земельный надел находится в аренде, правоустанавливающим документом будет являться договор аренды земельного участка. У продавца должно быть распоряжение, на основании которого этот договор утверждался, а также кадастровый паспорт земельного участка. Перечень критериев при выборе участка достаточно большой, но если покупатель хотя бы одного из них не учтет, он вполне может оказаться в ситуации, когда на имеющемся в собственности участке строить будет нельзя.
Разница между ИЖС и СНТ
Чем в первую очередь отличается СНТ от ИЖС, так это предназначением.
Главная цель покупки участка СНТ — ведение сельскохозяйственной деятельности, поэтому такие земли в основном находятся за пределами населенных пунктов (но часто неподалеку от них).
На участке СНТ можно размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые дома (однако параметры дома будут отличаться от ИЖС). Размещение построек не является обязательным.
Плюсы СНТ:
- Плодородная земля для садоводства;
- Средняя, доступная стоимость.
Минусы СНТ:
- Форма товарищества обязывает договариваться с участниками, в случае если какие-либо ваши действия могут повлиять на них;
- Узкие дороги;
- Небольшие мощности электросетей.
На какие категории делятся земли
Всего существует семь категорий.
- Земли поселений,.
- Сельскохозяйственные земли — Лесные земли, и
- Лесные земли — Земли водного фонда
- Фонд водных земель, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли, — Водные трастовые земли
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информационных технологий, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, -.
- Зарезервированные земли,.
- Земли на особо охраняемых территориях.
Особые охранные зоны регулируют, какие здания могут быть построены на земельных участках.
Что можно и что нельзя строить
Новый закон позволяет создавать постоянные строения (с фундаментом) на сельскохозяйственных землях для постоянного проживания. Основным условием является то, что земля должна принадлежать фермеру. В противном случае он может быть использован только по своему первоначальному назначению — для сельскохозяйственного производства.
На этих участках можно возводить только технические или временные постройки.
Разрешенное строительство на сельскохозяйственных землях
- Жилища для личного пользования и хозяйственной деятельности
- Дома отдыха, включая
- Коттеджи или садовые домики,.
- Здания,.
- Навесы, подвалы и склады для производства и хранения собственной продукции,.
- Животноводческие фермы,.
- пруды для разведения рыбы.
Дом можно построить только на землях сельскохозяйственного назначения, относящихся к категории садоводческих и жилых. Если он принадлежит другой группе, обратитесь в местный орган власти и попытайтесь перевести участок в категорию садоводческих или жилых.
ВАЖНО! Перед покупкой сельскохозяйственных земель рекомендуется заранее проверить, можно ли использовать землю для строительства дома или переклассифицировать ее для этой цели. Это можно обнаружить несколькими способами.
- Запросить сведения через информационную службу портала Росреестра.
- обратиться к карте государственных земель (для этого необходимо ввести адрес участка); и
- запросить выписку из реестра недвижимости одного государства, воспользовавшись услугами портала государственных услуг МФЦ или Росреестра.
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Участки ЛПХ в черте города имеют статус приусадебных, там разрешается возведение жилых домов и хозяйственных построек, но после согласования с местной администрацией. ЛПХ за пределами населенного пункта является полевым, там можно исключительно выращивать сельхозпродукцию, любые строения запрещены.
Преимущества:
- прописка на землях ЛПХ возможна, если они находятся в населенном пункте;
- в черте города на участках ЛПХ можно строить дом, но после согласования с органами власти;
- на приобретение участка ЛПХ легко взять ипотеку;
- низкий налог на землю.
Недостатки:
- объект обязательно должен использоваться по целевому назначению (фермерство, сельское хозяйство), в противном случае – штраф;
- если земельный участок ЛПХ за городом, на нем ничего нельзя строить.
Требования к строительству дома на земельном участке ИЖС
Требования к высотности дома:
- Не более 3 этажей;
- Не выше 20 метров;
Требования к помещениям в доме:
- Площадь гостиной — от 12 квадратных метров;
- Площадь спальной комнаты — от 8 квадратных метров;
- Площадь прихожей — от 1,8 квадратных метров;
- Площадь кухни — от 6 квадратных метров;
- Площадь санузла — от 1 квадратного метра;
- Высота потолков — от 2,5 метров;
- Ширина лестниц — от 0,9 метров;
- Высота подвального этажа — от 2 метров.
Требования к расположению дома:
- Деревянные дома должны располагаться на расстоянии 15 метров от соседнего дома;
- Кирпичные дома с деревянными перегородками должны располагаться на расстоянии 8 метров от соседнего дома;
- Кирпичные дома должны располагаться на расстоянии 6 метров от соседнего дома.
- Расстояние от фундамента дома до дороги — от 5 метров;
- Расстояние от дома до проезда на другие территории — от 3 метров;
- Расстояние от дома до границы будущего забора — от 3 метров;
- Дом должен располагаться на расстоянии 4 метров до подсобных строений;
- Дом должен располагаться на расстоянии 12 метров от туалета, выгребной ямы или сарая для животных;
- Дом должен располагаться на расстоянии 5 метров от бани.
Другие важные моменты:
- Дом не делим на самостоятельные объекты недвижимости;
- В доме могут находиться вспомогательные помещения для бытовых нужд;
- Гараж может размещаться внутри частного дома;
- В подвале нельзя организовывать жилые помещения.
Понятие садовых и огородных участков
Для начала нужно определиться, какой земельный надел и для каких целей гражданин собирается получить. Стоит учитывать, что для садоводства, огородничества и дачного строительства понадобятся разные земли.
Так, садовый земельный участок – это надел, который предоставляется лицу или приобретается им для выращивания плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур, а также для отдыха. На таком участке разрешается возведение хозяйственных строений и сооружений, не предназначенных для проживания граждан.
Прописаться в здании, построенном на садовом участке, невозможно.
Огородный земельный участок тоже представляет собой территорию, предназначенную для выращивания ягодных, овощных и сельскохозяйственных культур. На ней могут размещаться только вспомогательные хозяйственные сооружения, не используемые для проживания людей.
Как можно использовать участок
Один из наиболее распространенных вопросов, который волнует граждан в случае приобретения данного вида надела, если участок для садоводства, можно ли строить жилой дом на нем. Как отмечалось ранее, именно этим отличается садовый или огородный надел земли от дачного. На нем нельзя строить дома и другие строения, пригодные для проживания людей.
На садовых угодьях разрешается возводить домики для отдыха, которые являются капитальными строениями. Однако возможности зарегистрироваться по такому адресу законодательство не предусматривает.
Стоит отметить, что земли населенных пунктов для ведения садоводства имеют ограничения по габаритам построек, которые разрешено на них сооружать. Так, объем застройки не должен превышать 25 процентов от общей площади надела.
При этом в обязательном порядке хотя бы часть земли нужно использовать по ее целевому назначению.