Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Созаёмщик по ипотеке это кто и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.
Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия
Нe cлeдyeт пyтaть coзaeмщикa и пopyчитeля. У ниx paзныe пpaвa и oбязaннocти, нo ocнoвнoe oтличиe пopyчитeля в тoм, чтo eгo дoxoды, кaк пpaвилo, yчитывaютcя пoлнocтью, кoгдa бaнк oпpeдeляeт cyммy кpeдитa, a дoxoды coзaeмщикa дoлжны пoзвoлять eмy плaтить в coвoкyпнocти. Нaпpимep, ecли зaeмщик пpoxoдит пo дoxoдy нa 1 млн pyблeй, дoxoдa coзaeмщикa xвaтaeт тoлькo нa 500 тыcяч pyблeй, вмecтe oни мoгyт paccчитывaть 1,5 млн pyблeй, кoтopыe cмoжeт дaть бaнк . A ecли пo этoмy кpeдитy пoтpeбyeтcя пopyчитeль, нaпpимep, дo oфopмлeния oбъeктa в зaлoг, дoxoды этoгo пopyчитeля дoлжны пpoxoдить нa 1,5 млн pyблeй.
Cooтвeтcтвeннo, пpи oпpeдeлeнии мaкcимaльнoй cyммы, кoтopaя бyдeт выдaнa ocнoвнoмy зaeмщикy нa пpиoбpeтeниe жилья, дoxoд пopyчитeля yчитывaeтcя, тaкoй чeлoвeк тaкжe дoлжeн быть плaтeжecпocoбeн. Этo cвязaнo c тeм, чтo oн oбязaн бyдeт пoгacить ocнoвнoй плaтeж и вce пpoцeнты пo ипoтeкe, ecли ocнoвнoй дoлжник пepecтaнeт плaтить бaнкy.
Oднaкo бывaeт, чтo пopyчитeльcтвo пpимeняeтcя в иныx cитyaцияx. Нaпpимep, ecли зaeмщик мoлoдoй и нe cocтoит в бpaкe, пpивлeкaeтcя oдин из poдитeлeй. И нaoбopoт — для вoзpacтныx зaeмщикoв в кaчecтвe пopyчитeля пpивлeкaeтcя oдин из нacлeдникoв пepвoй oчepeди, чтoбы нe дoпycтить пpocpoчки нa пepиoд нacтyплeния cмepти или бoлeзни. B этиx cлyчaяx дoxoд мoжeт вoвce нe yчитывaтьcя.
Eщe ecть вapиaнты, кoгдa y зaeмщикa пpoблeмнaя кpeдитнaя иcтopия — тoгдa пpивлeкaeтcя coзaeмщик или пopyчитeль c xopoшeй кpeдитнoй иcтopии, чтoбы cлeдил зa нaдлeжaщим иcпoлнeниeм oбязaтeльcтвa. Этoт чeлoвeк бyдeт лчинo зaинтepecoвaн в cвoeвpeмeннoм иcпoлнeнии, пocкoлькy в cлyчae пpocpoчeк кpeдитнaя иcтopия иcпopтитcя y вcex yчacтникoв.
Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.
Meждy бaнкoм и пopyчитeль зaключaeтcя eдиный дoгoвop пopyчитeльcтвa, пo кoтopoмy пopyчитeль oбязyeтcя cвoeвpeмeннo пoгaшaть дoлги пepeд бaнкoм, ecли ocнoвнoй зaeмщик пepecтaнeт этo дeлaть.
Пpи этoм пopyчитeль, в oтличиe oт coзaeмщикa, нe имeeт пpaвa нa пoлyчeниe дoли в кyплeннoй квapтиpe, oднaкo мoжeт дoбитьcя тaкoгo выдeлa в cyдeбнoм пopядкe. Taким oбpaзoм, coзaeмщик мoжeт нe дeлaть выплaт бaнкy, нo пpи этoм быть coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecли eгo изнaчaльнo нaдeлили пpaвoм coбcтвeннocти, a пopyчитeль нaпpoтив – нe бyдeт oблaдaть coбcтвeннocтью нa ипoтeчнoe жильe, нo вoзмoжнo бyдeт выплaчивaть дoлг.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Отличия созаемщика-супруга от созаемщика-друга
Несмотря на то, что созаемщиком может быть не только супруг, но и любой человек, который согласен нести ответственность за долг, есть ключевые моменты, которые важно учитывать, выбирая третье лицо для участия в сделке.
Если созаемщиком выступает супруг, он получает равные права на приобретаемую недвижимость, при этом несет ответственность за долги основного заемщика. А если это любой другой человек, он принимает на себя обязательства по платежам, но не получает никаких прав на жилплощадь.
Супруг становится созаемщиком автоматически, независимо от возраста, наличия официального дохода и размера зарплаты, при условии, что нет брачного договора или согласия на подписание кредитного договора. А если вы привлекаете другого человека, он должен соответствовать требованиям банка к возрасту, доходу и стажу.
Получается, что созаемщик, который не состоит в браке с заемщиком несет больше рисков, вступая в ипотечную сделку по сравнению с мужем или женой должника, т.к. несет только обязательства по выплате ипотечного долга без права на объект. Таким образом, это выгодно только заемщику, который путем привлечения третьей стороны увеличивает шансы на одобрение заявки и сумму, которая ему выдается.
Созаемщик по ипотеке: что важно об этом знать?
Созаемщик по ипотечному договору — человек, который несет солидарную вместе с главным заемщиком ответственность перед кредитором по погашению долга.
Созаемщик может быть собственником доли покупаемого объекта недвижимости или нет, это не влияет на его ответственность. Если основной заемщик перестает вносить взносы по кредиту, это должен сделать созаемщик по договору.
Созаемщиками по одному договору могут быть до 4 человек, но чаще банки принимают 2–3.
В каких случаях нужен созаемщик?
-
Если ипотека оформляется на человека, который находится в официальном браке. Супруг или супруга в обязательном порядке становится созаемщиком — это требование законодательства. Исключение: наличие брачного договора, который устанавливает режим отдельной собственности на недвижимость, либо нотариального согласия.
-
Когда дохода супругов недостаточно для получения той суммы кредита, которая необходима. При расчете максимально возможной суммы по сделке банки учитывают платежеспособность всех ее участников.
Бывают ситуации, когда приобретаемое жилье оформляется на несовершеннолетнего. В этом случае созаемщиками по договору выступают платежеспособные лица, которые способны оплачивать долг.
Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств?
Выйти из созаемщиков в большинстве случаев можно только через суд.
Необходимостью вывода созаемщика может стать развод при наличии судебного решения о разделе имущества. В этом случае в решении должно быть оговорено, что одна сторона принимает на себя обязательства по выплате долга с правом оформления недвижимости в собственность, а вторая сторона отказывается от претензий к объекту и выходит из участия в сделке.
В случае достижения согласия между сторонами к кредитному договору может быть подписано соглашение о выводе созаемщика с привлечением нового. Либо договор разделяется на два: с выделением долей заемщика и созаемщика.
Разница между созаемщиком и поручителем?
Созаемщик:
-
имеет прав на приобретаемую недвижимость;
-
роль дохода влияет на получение более крупной суммы кредита;
-
несет ответственность в течении всего времени действия договора.
Поручитель:
-
не имеет права на приобретаемую недвижимость;
-
роль дохода никак не влияет на получение более крупной суммы кредита;
-
несет ответственность только при непогашении ипотеки в срок заемщиком.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Пресс-служба ПСБ:
— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.
Созаёмщики и поручители: в чём отличие
Обычно к третьим лицам будущие заёмщики обращаются, чтобы увеличить свои шансы на одобрение ипотеки. Созаёмщиков или поручителей может быть несколько, но роли у этих категорий разные.
Поручитель:
- не получает никаких прав на квартиру, он — только гарант того, что кредит будет выплачен в срок;
- подписывает отдельный договор на добровольной основе и не может отказаться от своих обязательств до полного погашения кредита;
- ответственность перед банком может возникнуть только в том случае, если заёмщик по каким-то причинам перестанет выплачивать кредит.
Созаёмщик:
- исполняет обязательства перед банком наравне с титульным заёмщиком, получает долю в приобретаемой недвижимости и полное право ей распоряжаться. Созаёмщики подписывают все бумаги вместе с получателем кредита;
- привлекается при высоких финансовых нагрузках или если кредит оформляется на срок более 15 лет. Бывают и такие ситуации, когда созаёмщик автоматически становится участником сделки — например, если основной заёмщик — супруг;
- может расторгнуть кредитный договор в случае развода, смены места жительства или невозможности исполнения своих обязательств.
Кто может стать солидарным заемщиком?
В этом качестве может выступить любой совершеннолетний и дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка, в котором оформляется ипотечный кредит. Чаще всего созаемщиками являются супруги или близкие родственники, но ими также могут быть и другие лица.
Понятие ипотека с созаемщиками
Под ипотекой с созаемщиками понимается оформление жилищного кредита на двух и более человек. В таких ситуациях получатель ипотеки именуется основным или титульным заемщиком, а дополнительно привлеченное(ые) для займа лицо(а) называет(ют)ся созаемщиком(ами).
Привлечение созаемщиков является на рынке кредитования недвижимости довольно распространенной практикой. Так, созаемщиками автоматически становятся супруги, если муж и жена имеют российское гражданство и это не противоречит брачному договору.
Стать созаемщиками, оформив ипотечный кредит не на одного человека, вправе и граждане, не связанные брачными или родственными узами. Так, наряду с законными супругами приобрести жилье в ипотеку разрешается детям и родителям (в том числе приемным и усыновителям), родным и сводным братьям / сестрам и даже друзьям, решившим инвестировать в новостройку. Для этого созаемщикам нужно оформить совместный кредитный договор, согласно которому один человек будет фигурировать как основной заемщик, а второй получит статус созаемщика.
Требования к созаемщикам
Ипотеку в складчину с привлечением созаемщиков рассматривают все банки, у каждого из которых, конечно, есть свои требования. Прежде всего речь идет о числе созаемщиков, которых обычно не должно быть более трех-четырех человек.
Как уже отмечалось, степень родства не играет никакой роли. Для банка куда важнее, чтобы созаемщики несли одинаковую ответственность по ипотечному договору, при оформлении которого учитывается общий доход.
В целом требования к созаемщикам традиционно те же, что и к обычным заемщикам. Кроме достаточного дохода для обслуживания кредита банкам важны трудовой стаж, наличие хорошей кредитной история и возраст созаемщика на момент возврата займа до 75 лет.
Что касается первого взноса, то его размер не зависит от количества заемщиков и рассчитывается, как и в случае с одним кредитуемым, от стоимости выбранного жилья. Конкретизируя, при оформлении ипотеки, к примеру, на двоих, с заемщика и его созаемщика банк не потребует первоначального взноса по 15-20% от стоимости недвижимости. Минимальную сумму первого взноса кредитное учреждение определит, руководствуясь количеством заемщиков и степенью их родства на основе отдельных ипотечных программ.
Кто такой поручитель?
Если созаемщиком обычно выступает только супруг или супруга, то поручителем может стать любой человек, рассказал Алексей Силантьев. «Это человек, который выступает гарантом. Если вы не отдадите кредит, то банк имеет право направить взыскание на него», — отметил он. Согласно пункту 2 статьи 363 Гражданского кодекса РФ, поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник. Это включает уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
Поручительство не делает гражданина собственником объекта недвижимости. Он не имеет никаких прав на имущество, приобретаемое заемщиком в кредит, однако несет за него полную ответственность перед банком. Лишь после полного погашения кредита поручитель получает право через суд потребовать от заемщика компенсации своих затрат. Таким образом, теперь заемщик становится должником не банка, а поручителя. Однако учитывая неплатежеспособность заемщика, взыскание может затянуться на длительный срок.
Поручители были активными участниками российских сделок в 1990-х и начале 2000-х годов. Но в последнее время они практически не используются при сделках с недвижимостью, отметил Алексей Силантьев. Он предполагает, что на данный момент банки просто отказывают гражданам, которые не вызывают полного доверия, а не рассчитывают на поручителей.
Чем чревато банкротство созаемщика по ипотеке для основного залогодателя?
Все чаще наши клиенты обращаются к нам с вопросом, что делать, если его созаемщик или один из созаемщиков по ипотеке обратились в суд с заявлением о признании его финансово несостоятельным (банкротом). Как показывает практика арбитражного суда, банкротство созаемщика создает ряд сложностей заемщику и не только ему.
Заемщик должен быть готов к тому, что:
- кредиторы начинают требовать расторжения договора или его досрочного погашения. Как уже говорилось выше, для кредитора банкротство созаемщика — это ухудшение условий обеспечения возврата ипотечного кредита;
- отсутствие достаточных денежных средств у заемщика или второго созаемщика, для погашения задолженности созаемщика-банкрота предоставляют кредитору право выставить заложенное имущество на торги.
Совет от специалиста: в случае, если у созаемщика появились признаки финансовой несостоятельности, то основной заемщик по договору об ипотеке должен незамедлительно обратиться в суд с заявлением о замене созаемщика или вывода его из договора об ипотеке.
Может ли пенсионер быть созаемщиком по ипотеке?
По условиям, предлагаемым большинством банков, пенсионер не может быть полноценным созаемщиком. Этот запрет объясняется тем, что дополнительным плательщиком должно являться лицо, имеющее работу – это позволит ему в случае необходимости выплатить кредит. Однако, в отдельных случаях такой вариант возможен. Например, если человек вышел на пенсию в возрасте 45 лет и имеет дополнительный доход, тогда решение может быть положительным.
В отдельных случаях созаемщиком может стать пенсионер от 60-65 лет и старше, но при этом в наличии у него должно быть недвижимое имущество, которое он может заложить.
Больше шансов у пенсионера стать созаемщиком по ипотеке в Сбербанке, так как максимальный возраст внесения платежей в банке – 75 лет. Но такие решения следует тщательно обдумывать, ведь часто люди в возрасте сами нуждаются в финансовой помощи, а так еще появляется риск потерять собственное жилье, если вовремя не выплатить кредит.
Законодательные положения
Согласно статье 323 Гражданского кодекса, сговорщик несет ответственность за кредит целиком и полностью. Термин «солидарная ответственность» подразумевает, что синдром включает в себя заемщика.
В договоре синдром возникает наравне с заемщиком. Степень ответственности может быть определена в договоре с учетом процента по ипотеке. В большинстве случаев ответственность созаемщика не выражена явно.
Такой подход более удобен для кредиторов. Если заемщик определяет свои обязательства, то кредитор требует от соавтора погашения.
Следовательно, закон просто указывает, что созаемщик несет ответственность за продолжительность и полноту договора, но не регулирует объем этой ответственности. Здесь право всегда остается за кредитным учреждением.
Чем созаемщик отличается от поручителя
Описание механизма представляется очень похожим на гарантию по кредитному договору. Поручитель также является третьей частью договора и несет ответственность за то, выполняет ли заемщик условия договора.
- Доход поручителя не учитывается при расчете суммы займа, но доход соавтора учитывается всегда.
- Если заемщик не является рабом, возникает ответственность поручителя, и CO Brawer берет на себя ответственность за кредит сразу после прекращения договора займа.
- Поручитель не имеет никаких прав на вещи, приобретенные на заемные средства, а созаемщик, как правило, имеет те же права, что и заемщик (если иное не оговорено в договоре).
- Поручителем может быть и юридическое лицо, а созаемщиком — только физическое лицо.
- Поручители привлекаются добровольно, но по закону границы могут быть совместными.
Как видите, различия тонкие, но они существуют. Оба связаны конкретными обязательствами. Однако у коллеги всегда больше прав по договору.
Кто может быть созаемщиком по ипотеке?
Созаемщиком может быть любое физическое лицо. Родственные связи здесь не учитываются. Супруг или супруга заемщика является титульным созаемщиком при условии официального участия в браке.
Чаще всего привлекают родителей, дальнюю родню или друзей. Но банк обязательно запросит их согласие на участие в ипотеке.
Например Сбербанк предъявляет к любому типу заемщиков следующие требования:
- возрастной диапазон от 21 года до 75 лет;
- гражданство РФ;
- трудоустройство по последнему месту работы не менее 6 месяцев;
- общий стаж должен быть не меньше 1 года (для клиентов банка, кто имеет зарплатную карту этот пункт не распространяется);
- ежемесячный доход, позволяющий гасить ипотечные платежи в сумме, не менее 40 процентов от заработка;
- положительная кредитная история;
- отсутствие на дату участия в ипотеке иных крупных кредитов.