Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС в 2024 году и сколько». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изменение земельной категории является сложной и продолжительной процедурой, не гарантирующей положительного исхода и требующей значительных финансовых вложений. Зачастую в качестве альтернативного способа использования земель СХН для ИЖС используется юридическое закрепление разрешенной эксплуатации «под ИЖС» без изменения категории.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Подача заявления и необходимые документы
Перевод участка из сельхозназначения в ИЖС несложно осуществить собственными силами. Для этого нужно использовать алгоритм, прописанный в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
Изменение статуса начинается с обращения с ходатайством (заявлением) в орган местной государственной власти. В заявлении необходимо указать кадастровый номер ЗУ, текущую и желаемую категории. Также надо представить основание для необходимости этих изменений. Ходатайство дополняется следующими документами:
- Личные данные (копия паспорта).
- Правоустанавливающие документы на землю.
Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.
В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:
- для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
- для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022 — 2023
Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.
Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.
Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.
Как можно использовать сельхозугодья
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Такие земли могут быть заняты:
- внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
- водными объектами;
- зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.
Какие земли можно переводить в ИЖС
ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство, оно предоставляет уникальную возможность для развития и использования различных участков земли. Однако, нужно знать, что в нашей стране есть законы, которые регламентируют, что можно сделать ИЖС, а что нельзя. Вот несколько типов земель, которые обычно рассматриваются в качестве претендентов на перевод под возведения жилья:
- Сельхоз угодья. Часто земли, на которых изначально должны были бы выращивать сельскохозяйственные культуры, переводят в ИЖС. Это возможно если они не используются по первоначальному назначению или если такая деятельность становится невозможной или невыгодной;
- Лесные участки: В некоторых случаях, лесные участки могут быть переведены в ИЖС, но это обычно связано со строгими правилами и разрешениями в отношении вырубки деревьев и сохранения экосистемы;
- Земли под промышленность: Если участок ранее использовался под промышленность, то после ликвидации предприятия или с изменением его функционального назначения, он может стать кандидатом на изменение статуса;
- Земли под разработку. Территории, занимаемые недействующими карьерами, карьерами, или каменоломнями, часто получается конвертировать в ИЖС при условии, что добыча там уже завершена;
- Участки с неэффективным использованием. Территория, которая долгое время оставались бездействующей или использовалась с минимальной выгодой, при определенных обстоятельствах могут перейти под индивидуальное строительство. Это делается с целью стимулирования развития и повышения инвестиционной привлекательности.
Чтобы к построенному жилью не было вопросов со стороны государства, требуется соблюсти все бюрократические процессы.
Обзор текущей ситуации
Возможность перевода земли из сельскохозяйственного назначения в земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) предоставляет новые перспективы как для частных лиц, так и для организаций. Однако, для получения такой возможности необходимо ознакомиться с определенными условиями и пройти определенные процедуры.
Особой важностью в данном контексте является разрешение на землепользование. В случае отказа в получении разрешения, имеется возможность обратиться соответствующими органами власти для уточнения причин отказа и возможности их исправления.
Помимо этого, в процессе изменения категории земельного участка в ИЖС необходимо учесть иные процедуры, связанные с планированием и подачей земельных документов.
При отношении земли к ИЖС, помимо обращения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРП), требуется определение кадастрового номера земельного участка и его планировка в соответствии с требованиями законодательства.
| Пункт | Описание |
|---|---|
| 1 | Участок должен находиться в черте поселения |
| 2 | Участок должен быть исключен из сельскохозяйственного использования |
| 3 | Требуется включение участка в разрешенное для строительства жилой застройки |
| 4 | Необходимо уточнить экологическую обстановку в месте расположения участка |
Появление новых изменений в законодательстве относительно земельных отношений также может поменять порядок получения разрешения на перевод земли в ИЖС. Это позволяет рассмотреть иные возможности и условия использования земли по назначению, указанному в заявлении.
В 2022 году уже было рассмотрено несколько примеров успешного перевода земли в ИЖС. Это дает надежду на то, что в 2023 году также будут иметь место положительные изменения в развитии данной сферы.
Преимущество ИЖС в сфере строительства
Постройка жилья не только улучшает жилищные условия, но и укрепляет возможности владельцев ЗУ по освоению территории. Законами РФ предусмотрена возможность возведения жилого дома на следующих землях с/х категорий:
- Садовый ЗУ. Возведение объектов капитального строительства ограничено (если участок включен в особую территориальную зону). Можно выстроить садовый дом, гараж, хозпостройки. Но он является нежилым строением и предназначен для сезонного использования, и в нем нельзя зарегистрироваться.
- Огородный участок. Аналогичная ситуация: разрешено строительство некапитальных сезонных построек без права регистрации проживания.
- Дачный участок. Можно возвести садовый или жилой дом, а также хозяйственные постройки (теплица, баня, сарай). Если дом оформлен как садовый, то прописаться в нем вы не сможете. Для устранения запрета дом придется реконструировать, чтобы превратить в капитальное жилье, утеплить, провести коммуникации.
Можно ли обжаловать отказ?
Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления. Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.
Как и при ИЖС, в некоторых случаях сельхоз земли (например, относящиеся к СНТ — садовому некоммерческому товариществу) можно использовать для жилищного строительства, а также для последующей прописки. Естественно, возникает вопрос о целесообразности перевода участка в ИЖС.
Преимущества земель ИЖС в том, что они изначально приспособлены для строительства жилых объектов с нуля, для этого не требуется дополнительное разрешение муниципальных властей. Другие плюсы:
- Проведение и ремонт коммуникаций проводится владельцами участков независимо друг от друга, что освобождает от обязательного паевого взноса.
- Участок земли ИЖС является полностью частным, его хозяину не надо следовать правилам СНТ или ДНТ.
Информация!
О том, как земли сельхозназначения перевести в ИЖС можно ознакомиться в Земельном кодексе РФ и ФЗ №172.
Ознакомившись с необходимыми документами можно прийти к выводу, что для строительства дома в сельской местности земля, на которой будет располагаться постройка, должна относиться к населенному пункту, а перевод ЗУ в данную категорию для каждого конкретного случая рассматривается отдельно.
Следует учитывать, что сельскохозяйственные земли обладают наибольшей ценой и при переводе их в ИЖС кадастровая стоимость участка значительно уменьшается. Исходя из этого, можно сделать вывод, что в процессе перевода из одной категории в другую государство понесет определенные убытки, которые необходимо будет возместить. В большинстве случаев такой перевод нецелесообразен в экономическом плане и связан с большими финансовыми тратами. Большинство людей отказываются от проведения данной процедуры и ищут другой земельный участок.
Также существует бюджетный способ перевода сельскохозяйственной земли в ИЖС, который позволяет без изменения категории ЗУ установить за землей статус ИЖС. Для этого необходимо произвести процедуру зонирования. То есть целевое назначение может быть изменено только при изменении границ участка.
Можно выделить два случая, в которых возможен перевод:
- Участок располагается в непосредственной близости с ЗУ, на территории которых строительство;
- Если участок приобретен на территории, которая впоследствии станет пригодной для строительства в результате развития близлежащего населенного пункта.
Теперь мы точно можем сказать, что перевод земель из сельхозназначения в ИЖС возможен.
Какие преимущества дает разрешение на индивидуальное жилищное строительство?
При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:
- возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
- автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
- возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
- ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.
Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.
Это право имеется у:
- Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.
*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.
- Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
- Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
- Уполномоченного органа госвласти.
Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы
Данная процедура во многом схожа с переводом земель в ИЖС, но может различаться в зависимости от порядка, установленного органами местного самоуправления. Она не предусматривает снижения стоимости объекта и не требует выплаты государству материальной компенсации.
Закрепление вида разрешенного использования земель требует внесение изменений в данные Росреестра. Сделать это можно через МФЦ.
Отказ возможен в следующих случаях:
- отрицательная оценка органов экологической службы;
- наличие ограничений со стороны законодательных актов;
- несоответствие просьбы заявителя с планом развития территорий, например, близкое расположение лесных угодий или заповедника.
Чтобы воспользоваться данным способом, следует позаботиться о том, чтобы за участником сельхозназначения был закреплен один из следующих видов разрешенной эксплуатации:
- для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений;
- для дачного строительства.
После возведения дома необходимо пройти все процедуры, предусмотренные для оформления недвижимости в собственность. Это позволит в дальнейшем при возникновении необходимости продать дом без нарушения закона.
Перевод земли из сельхозназначения в ижс 2021
Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.
- Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
- Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
- Уполномоченного органа госвласти.
Можно ли земли сельхозназначения перевести в ИЖС и сколько это стоит
- напрямую в местную администрацию;
- почтой или через представителя (с описью вложений и уведомлением о вручении); через МФЦ;
- через Единый портал Госуслуг (в электронной форме с прикреплением отсканированных образов прилагаемых документов).
- Проверить, подходит ли участок для перевода в ИЖС.
- Подготовить и предоставить документы, обосновать необходимость перевода земель.
- Получить итоговое решение. При положительном ответе обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
Ходатайство о переводе земель сельхозназначения в ИЖС составляется в свободной форме. Документ должен содержать следующую информацию:
- паспортные данные собственника земельного объекта;
- кадастровый номер участка;
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности заявителя на землю и на недвижимость, расположенную на ней (при наличии);
- действующая категория и вид разрешенного использования участка;
- желаемая категория и вид разрешенного использования участка;
- изложение сути просьбы и ее обоснование.
- возможность законного строительства жилого дома и его эксплуатации;
- гарантированное получение разрешения на оформление постоянной регистрации по месту проживания и получение почтового адреса;
- подключение дома к инженерно-техническим сетям;
- приоритетное право на прокладку и расчистку подъездных путей;
- присвоение постройке статуса жилого дома, что сопровождается повышением стоимости объекта недвижимости.
Какие преимущества дает разрешение на индивидуальное жилищное строительство?
При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:
- возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
- автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
- возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
- ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.