Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое доля в квартире 2043». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Обязательный порядок продажи доли при наследовании
В законе о жилой недвижимости, который будет введен в 2024 году, предусмотрены изменения, касающиеся продажи доли в помещении при наследовании. Согласно новому закону, при наследовании жилой недвижимости и наличии доли в ней, будет обязательный порядок продажи этой доли.
Основная цель нового закона о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании — обеспечение равенства наследников и предотвращение возможных конфликтов и споров между ними. При наследовании жилого помещения с долей, все наследники будут обязаны согласовывать решение о продаже этой доли.
Закон предусматривает, что продажа доли в жилом помещении будет производиться на открытом аукционе или через специальные агентства, специализирующиеся на продаже долей в недвижимости. Стоимость доли будет определяться исходя из рыночных цен на жилую недвижимость в данном регионе.
Продажа доли будет проводиться в течение определенного срока, который будет установлен законом. В случае, если ни один из наследников не заинтересован в приобретении доли, она будет предложена другим заинтересованным лицам. При этом, наследники будут иметь предпочтительное право на приобретение доли по цене, установленной на аукционе.
Сумма полученная от продажи доли будет равномерно распределена между наследниками, в соответствии с их долями в наследстве. Исполнение этого закона будет контролироваться соответствующими государственными органами и комиссиями.
Таким образом, новый закон о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании создает прозрачные и честные условия для всех наследников, и обеспечивает равные возможности при разделе наследства.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Определение долей в квартире
В российском законодательстве предусмотрено три типа собственности: индивидуальная (права на имущество принадлежат конкретному гражданину); общая совместная (регистрируется на супругов без выделения долей) и общая долевая, когда одной недвижимостью владеют, пользуются и распоряжаются два и более собственников, у каждого из которых имеется определенная доля. Общей долевой собственности посвящена глава 16 ГК РФ.
Поскольку доля является собственностью, закон наделяет её собственника правом распоряжаться своим имуществом через дарение, завещание и продажу. Законодательно нет минимального размера долей собственности и ограничения количества и качества владельцев. Собственность может принадлежать либо физическим лицам, либо юрлицам, либо гражданам и организациям одновременно.
Доли в праве собственности – это не части квартиры
Обратите внимание, что доли – это доли в праве собственности, а на доли самой квартиры. Иными словами, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 2-х комнатной квартире – это не означает, что одному принадлежит одна комната, а второму – другая.
Доля в праве собственности – это абстрактное понятие, которое делит на доли право, а не саму квартиру.
Поэтому нельзя на основании размера доли вычислять в пропорции сколько конкретно квадратных метров принадлежит тому или иному владельцу квартиры. Например, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 1-комнатной квартире размером 42 метра – это вовсе не означает, что обоим принадлежит ровно по 21 кв.м.
Это вытекает из положений гражданского законодательства, где указано, что каждый собственник (вне зависимости от размера доли) имеет равные права, как и другие собственники.
Владение долями: в чем специфика
Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.
У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.
Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Законодательство о доле в квартире
Доля в квартире – это право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. Такая доля может быть значительной или незначительной. Но как определить, что доля в квартире считается незначительной?
В России существует законодательство, которое регулирует вопросы о доле в квартире. Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, если доля в квартире не превышает 1/30, то она считается незначительной. При этом, если собственник с такой долей согласен на получение компенсации, ему должна быть выплачена компенсация в размере, определенном уставом дома.
Если же собственник не согласен на компенсацию, то он может использовать свою долю, платить свою долю расходов, но не имеет права на получение компенсации за свою незначительную долю. Отличается ли законодательство о доле в квартире в 2024 году? Нет, оно останется прежним.
Какие последствия изменения размера незначительной доли в квартире могут возникнуть?
Если в 2024 году изменится размер незначительной доли в квартире, это может повлиять на права и обязанности ее собственников. Например, вопрос может возникнуть, что делать владельцу, чья доля станет меньше незначительной. Согласен ли он на это?
Если доля перестала считаться незначительной, собственник должен выплачивать другим владельцам компенсацию за их долю, если они решат ее продать. Нужно помнить, что полученная компенсация может быть не слишком высокой, так как доля была незначительной. Но практика показывает, что компенсация за долю, даже незначительную, может отличаться от полученной за маленькую квартиру.
Если у собственника появилась доля, а он не хочет ее покупать, он может продать это право. В таком случае он получит компенсацию, которую можно пользоваться или платить налог на доход. В случае же, если незначительная доля изменила свой размер, ее собственник может потерять право на получение этой компенсации.
Если возникли споры между владельцами, то можно обратиться в суд для решения конфликта. В результате судебной практики суд может вынести решение о компенсации за долю в квартире.
🏠 Что такое доля в квартире
Доля – это часть квартиры, которая находится в собственности у конкретного человека. Доля в праве собственности возникает, если у одной квартиры несколько собственников. Вариантов, почему сложилась такая ситуация, много – наследство, приватизация, приобретение жилплощади в долевую собственность супругов и т. д.
Если продается доля, обычно это означает, что собственники квартиры не смогли договориться друг с другом о совместной продаже жилья или же о продаже своей доли другим собственникам квартиры. Иногда доля может быть просто смешной, например, 1/25. При этом, если судом не установлено иное, собственники долей имеют право пользоваться квартирой на равных условиях без ограничений. То есть владелец 1/2 доли может пользоваться квартирой так же, как собственник 1/5 доли.
В отличие от доли комната – это индивидуализированный объект недвижимости. То есть – когда конкретной комнатой распоряжается конкретный человек и никак иначе.
Выдел долей в натуре – миф при продаже доли
Иногда в объявлении о продаже доли можно встретить такую фразу: «доли разделены в натуре». Это еще один хитрый ход, который может использовать продавец доли в праве на квартиру, чтобы повысить привлекательность продаваемой доли. Целью является повышение покупной цены и попытка убедить потенциального покупателя в том, что это не доля в праве, а самостоятельный объект недвижимости.
Однако необходимо знать: в квартире выдел долей в натуре почти невозможен. Вернее, он осуществим, если есть техническая возможность обустроить отдельный вход в каждую часть квартиры, отдельные санузлы, отдельное подведение газа для обустройства кухни, водоотведение и канализирование каждой из квартир. Один из редких примеров положительного решения вопроса о разделе квартиры в натуре – Кассационное определение Краснодарского краевого суда от20.09.2011г. по делу № 33-21635/11.
Выдел долей в натуре прекращает право долевой собственности на квартиру, и в результате такого раздела образуются два самостоятельных объекта недвижимости.⠀
А на практике за словами «доли выделены в натуре» кроется то, что у долевых собственников, возможно, определен порядок пользования квартирой.⠀
Такой порядок долевые собственники могли определить как добровольно, так и в судебном порядке – если мирно решить данный вопрос не удалось. И в этом случае – в договорном порядке или согласно решению суда, один из собственников, например, пользуется со своей семьей комнатой, которая имеет большую площадь, а другой собственник, у которого семья меньше – пользуется комнатой, меньшей по площади.
Казалось бы, проблема в определении того, какая комната перейдет новому собственнику – решена. Но нет. Порядок пользования квартирой между долевыми собственниками не сохраняется при продаже доли. Ведь такой порядок определен исходя из конкретных обстоятельств. И если у нового собственника семья меньше или семьи нет, то второй собственник может потребовать в суде и пересмотра порядка пользования жилыми помещениями в квартире.
Поэтому, купив долю в праве на квартиру, новому собственнику все равно придется согласовывать с другим собственником, в какой комнате ему расположиться и можно ли там сделать ремонт.
Эти обстоятельства необходимо учитывать, покупая или продавая доли в квартире. И, найдя объявление о «продаже комнаты», например, в Москве в новом жилом комплексе, сразу понимать, что никаких комнат там не продается. Это объявление означает продажу долю.
Когда доля все же равна комнате
В некоторых регионах существует своя правоприменительная практика, которая может отличаться. Так, например, все, описанное выше, полностью актуально для Москвы. А именно — то, что доля в квартире не равна комнате.
Но, например, в Санкт-Петербурге комнаты в коммунальной квартире изначально передавались в собственность жильцов в ходе приватизации именно как доли в праве собственности на данную коммунальную квартиру.
Казалось бы, парадокс, ведь Жилищный кодекс РФ един для всех регионов России.
Но, тем не менее, такая ситуация сложилась, и это повлекло ряд отличий в практике применения норм жилищного права в двух российских столицах.
Так, например, в Москве собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдать свою комнату в найм жильцам, не спрашивая согласия других собственников комнат в этой квартире. Это право собственника комнаты в Москве неоднократно подтверждено сложившийся судебной практикой.
А в Санкт-Петербурге, наоборот, судебная практика идет по пути отказа собственнику комнаты в коммунальной квартире сдавать свою комнату в найм без согласия других собственников комнат. И, поскольку в северной столице комната в коммуналке документально является долей в праве собственности на квартиру, это является логичным: ведь вселять жильцов собственник доли имеет право только с согласия других долевых собственников.
Такое различие в правоприменительной практике надо учитывать, поскольку в такой огромной стране, как Россия, и судебная практика может отличаться в зависимости от региона.
Зачем нужно рассчитывать долю 2/3 квартиры в процентах?
Рассчитывая долю 2/3 квартиры в процентах, можно получить точное представление о величине данной доли в относительных значениях. Это полезно в различных ситуациях:
- Продажа или покупка доли квартиры: рассчитывая ее в процентах, возможно более точно определить, какую именно часть объекта недвижимости покупает или продает каждая сторона сделки.
- Раздел имущества при разводе или наследовании: рассчет доли квартиры в процентах позволяет спорным сторонам получить объективную оценку доли каждого из них и более справедливый результат.
- Вычисление доли собственности в многоквартирном доме: рассчитывая долю квартиры в процентах, можно установить, какую долю в общей собственности занимает конкретный жилой объект, что облегчает решение вопросов, связанных с общими расходами и правами собственников.
Расчет доли 2/3 квартиры в процентах осуществляется путем умножения доли на 100 и деления полученного числа на знаменатель. Например:
| Доля квартиры | Расчет |
|---|---|
| 2/3 квартиры | (2/3) * 100 = 66,67% |
Таким образом, рассчитывая долю 2/3 квартиры в процентах, вы получаете конкретное значение, которое легко интерпретировать и использовать в разных ситуациях.
Давайте рассмотрим несколько примеров расчета доли 2/3 квартиры в процентах:
Пример 1:
Если сумма площадей двух комнат квартиры составляет 60 квадратных метров, то доля 2/3 квартиры составляет:
60 * (2/3) = 40
Таким образом, доля 2/3 квартиры составляет 40 квадратных метров.
Чтобы выразить это значение в процентах, нужно разделить 40 на общую площадь квартиры и умножить на 100:
(40 / 60) * 100 = 66.67%
Таким образом, доля 2/3 квартиры составляет примерно 66.67%.
Пример 2:
Если сумма площадей двух комнат квартиры составляет 80 квадратных метров, то доля 2/3 квартиры составляет:
80 * (2/3) = 53.33
Таким образом, доля 2/3 квартиры составляет 53.33 квадратных метра.
Чтобы выразить это значение в процентах, нужно разделить 53.33 на общую площадь квартиры и умножить на 100:
(53.33 / 80) * 100 = 66.67%
Таким образом, доля 2/3 квартиры составляет примерно 66.67%.