Нежилое помещение проверить документы перед покупкой в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилое помещение проверить документы перед покупкой в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.

Почему важно проверить недвижимость перед покупкой

Покупка недвижимости, в том числе и коммерческой – это всегда вопрос значительных сумм денег. Особенно важно это при приобретении крупных, дорогостоящих объектов – складов, офисных центров, но даже стоимостью небольшого торгового павильона рисковать никому не хочется. Но самой основной причиной, по которой необходима проверка коммерческой недвижимости квалифицированным юристом –это большое количество мошенников и не совсем честных на руку предпринимателей, которые стремятся обманом завладеть вашими средствами. Существуют десятки схем, по которым тысячи людей ежегодно обманывают при сделках с недвижимостью, и только небольшому проценту из них удается вернуть свои средства назад.

Есть и другие риски, касающиеся коммерческой недвижимости, например,:

• нарушения при строительстве, что может отразиться как на эксплуатации объекта, так и на проблемах с контролирующими органами;
• проблемы с документацией на недвижимость – нередко коммерческая недвижимость создается путем переоформления из жилой в нежилую, или строится как временный объект, а затем переоформляется в капитальную. Если в этих процедурах были допущены нарушения, покупатель как новый владелец может столкнуться с проблемами в будущем;
• обременения – недвижимость может находиться под арестом или быть залогом по кредиту. При покупке такого объекта проблемы для владельца гарантированы.

Таким образом, становится очевидно, что проверка юридической чистоты объекта недвижимости перед покупкой – необходимая операция, чтобы обезопасить себя от большинства возможных рисков и проблем.

Чек-лист для проверки коммерческой недвижимости

Как же осуществить проверку, чтобы ничего не забыть? С чего начать? Какая последовательность действий? Лучше всего воспользоваться чек-листом, который мы приводим ниже:

1. Личность продавца. Начинать проверку лучше всего с продавца: тот ли он человек, за кого себя выдает (проверка документов, удостоверяющих личность), не числится ли он среди неблагонадежных или мошенников (наведение справок о его прошлой деятельности) и т.д.
2. Право собственности на недвижимость. Нужно проверить, действительно ли продавец имеет право полностью и самостоятельно распоряжаться объектом, который он предлагает. Для этого проверятся правоустанавливающие документы, а также берется выписка из реестра собственников недвижимости (ЕГРП).
3. Наличие обременений. Коммерческая недвижимость нередко может выступать в качестве залога или быть объектом спора, подвергаться арестам или другим обременениям. По закону продавать такую недвижимость нельзя, но недобросовестные владельцы могут инициировать подобные сделки. Для того чтобы проверить, нет ли обременений по выбранному объекту, понадобится выписка из ЕГРЮЛ.
4. Права третьих лиц. Если у объекта несколько совладельцев, продатьего можно только с их письменного разрешения. Но иногда это требование игнорируется, что приводит к проблемам для нового владельца. Кроме того, права третьих лиц могут быть нарушены, если процедура перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями, и у граждан остались права на проживание в данном объекте.
5. История операцийс недвижимостью. Даже если сделка выглядит вполне чистой, возможно, ранее недвижимость ранее продавалась не по закону или переходила от одного владельца к другому с нарушениями. В этой ситуации сделка может быть оспорена одним из предыдущих владельцев. Для проверки делается запрос выписки по всем операциям за последние 3 года в Росреестр.
6. Полномочия директора в ООО. Если собственником недвижимости выступает общество с ограниченной ответственностью, нужно убедиться, что директор наделен достаточными полномочиями для совершения сделки с принадлежащей компании собственностью. Информацию об этом можно получить из устава ООО, где прописаны права всего руководящего состава.
7. Соблюдение всех строительных, технических и других норм. Здание должно быть построено в полном соответствии с законодательством, иметь все необходимые разрешения на введение в эксплуатацию (особенно это касается покупки новопостроенной недвижимости). Чтобы убедиться, что все в порядке, запросите соответствующие документы у продавца (технический паспорт, разрешение на введение в эксплуатацию, разрешение на строительство и т.д.).

Обратите снимание, что для различной недвижимости могут отличаться документы, которые нужно проверять (например, требования для складских помещений одни, для офисных – другие, для торговых – третьи и т.д.). Чтобы точно быть уверенным, что учтены все моменты для вашего случая, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по недвижимости.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

На что еще обратить внимание

Помимо указанных граф, крайне важно уделять внимание следующему:

• совпадает ли кадастровый номер в выписке с кадастровым номером, который указывается продавцом в договоре купли-продажи, и с тем, который указан в документах продавца (например, в свидетельстве о праве собственности). Это важно, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с государственной регистрацией перехода прав, говорит советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Иван Суворов;
• при приобретении земельных участков всегда следует обращать внимание на категорию земель и вид разрешенного использования. Эти графы должны обязательно отвечать интересам собственника и совпадать со сведениями, зафиксированными в договоре, поясняет Иван Суворов. Если из-за некачественной проверки приобретен земельный участок из категории сельскохозяйственных земель и на нем возведен жилой дом, то собственника могут обязать такую постройку снести и заплатить штраф;
• особое внимание следует уделить графе «статус записи об объекте». Если в ней указаны значения «актуальные», «актуальные, учтенные» либо «актуальные, ранее учтенные» — все в порядке. Однако если статус указан как «временный» (означает, что процедура регистрации прав до конца не пройдена) либо «аннулированный» (участок снят с кадастрового учета), то покупателю следует задать продавцу вопросы по этому поводу, предупреждает Иван Суворов.

Зачем нужна экспресс – проверка коммерческой недвижимости с выездом на объект

Юридическая проверка коммерческой недвижимости (здания, земельного участка, офисного или складского помещения) с выездом юриста на объект позволяет быстро выявить его недостатки.

1. Юрист сразу задаст собственнику недвижимости “неудобные вопросы” про объект.
2. Проанализирует и сравнит правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект (свидетельства, выписки из ЕГРН, договор купли-продажи и проч.).
3. Определит наличие обременений и прав третьих лиц на объект.
4. Определит по документам время на возможное освобождения объектов от арендаторов, арестов, залогов, сервитутов и т.д.
5. Быстро распознает аферистов с помощью уточняющих вопросов и противоречий в ответах разных представителей продавца.

Как понять, что юрист обладает нужной квалификацией?

1. На экспресс-проверку недвижимости выезжают лидеры практики “Земля и Недвижимость” с опытом юридической работы 12-18 лет.
2. Мы присылаем подробное портфолио участников проекта с описанием реализованных проектов и ссылками на судебные документы.

В какой ситуации актуальна экспресс-проверка:

1. У Вас есть на рассмотрении объект недвижимости, который Вам нравится, а продавец требует срочно внести залог.
2. Когда на долгую предварительную проверку времени нет, т.к. Вас торопят с покупкой.
3. Когда нужно участие юриста (дополнительного юриста) на переговорах с анализом документов.

Результат работы юриста:

• Деликатный опрос сотрудников/руководства продавца, анализ ответов и выводы для покупателя.
• Запрос дополнительных документов на объекты, обременения, коммуникации и т.д.
• Вывод о возможных претензиях со стороны госорганов к объекту.
• Аргументированный вывод о юридическом состоянии объекта.
• Принципиальный аргументированный вывод: рекомендует юрист дальше изучать объект и вносить залог или рекомендует отказаться от приобретения объекта.

Подводные камни: как избежать рисков?

1. Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
2. Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН. Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
3. Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
4. Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака. Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
5. Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.

Право собственности и другие документы

Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:

• договору купли-продажи, ренты, мены;

• дарственной или свидетельству о наследовании;

• свидетельству о приватизации;

• решению суда, признающему право собственности.

Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:

• паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);

• свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;

• расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);

• кадастровый паспорт;

• выписку из домовой книги;

• технический план квартиры.

Шаг 0. Проверяем объект на соответствие запросам покупателя

Выносим этот шаг за пределы алгоритма, поскольку это не столько вопрос оценки объекта сделки, сколько вопрос о его выборе. В любом случае до начала правовой экспертизы необходимо понять, подойдет ли объект для той цели, которую наметил предприниматель. Согласитесь, купить помещение для открытия магазина по продаже алкоголя и только после этого выяснить, что его окна выходят на детский сад ¹, не самое лучшее вложение.

Вариантов, почему объект не подходит, может быть много. Начиная с того, что он не обеспечен необходимыми ресурсами (нет нужной электрической мощности для планируемого к использованию оборудования, отсутствуют коллекторные стоки и т. п.), и заканчивая наличием законодательных ограничений для возможных видов использования (земельный участок в водоохранной зоне, невозможность получить лицензию на планируемый вид деятельности из-за местонахождения объекта и пр.). Несмотря на то что оценка параметров на соответствие запросам покупателя – ​это не столько правовое, сколько коммерческое действие, по ряду аспектов они могут пересекаться. Предпринимателю в этом случае надо быть очень внимательным, четко понимая, с какой целью приобретается недвижимость и как ее планируется использовать.

Покупатели не проверяют реальные физические характеристики объекта

Пример

Компания купила 2-этажное здание коммерческого назначения. Спустя какое-то время после покупки объект был проинспектирован профильной инстанцией, которая обнаружила, что 2-й этаж построили незаконно, без получения разрешения на строительство. Инстанция обратилась в суд с требованием снести незаконную надстройку. Несмотря на то, что покупатель, который купил объект именно в таком виде, сумел в судебном порядке отстоять свои права, ему пришлось потратить на это несколько месяцев и огромные деньги на проведение всевозможных экспертиз и оплату услуг адвокатов.

По этой причине перед покупкой коммерческой недвижимости необходимо тщательно изучать техническую документацию на объект, включая его техпаспорт, план БТИ и все разрешения.

Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?

Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.

После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.

Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.

Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.

---

Куда обратиться за помощью при продаже доли в нежилом помещении?

Продажа доли в нежилом помещении может быть сложным и запутанным процессом, требующим специализированной помощи. Чтобы убедиться, что продажа проходит законно и выгодно, рекомендуется обратиться за помощью к следующим специалистам:

Тип специалиста	Описание
Риэлтор	Риэлторы специализируются на продаже недвижимости и имеют обширные знания о рынке. Они могут помочь найти покупателей, провести оценку рыночной стоимости нежилого помещения и оформить все необходимые документы.
Юрист	Юристы с недвижимостью в сфере специализируются на правовых вопросах, связанных с продажей нежилых помещений. Они помогут проверить юридическую чистоту помещения, составить и проверить договоры и обеспечить правовую защиту во время сделки.
Налоговый консультант	При продаже доли в нежилом помещении могут возникнуть налоговые обязательства. Налоговые консультанты помогут выяснить, какие налоги нужно уплатить, и помогут минимизировать налоговые обязательства.

Обратившись за помощью к таким специалистам, вы сможете убедиться, что продажа доли в нежилом помещении проходит гладко и в соответствии со всеми юридическими требованиями. Каждый специалист внесет свой вклад в процесс и поможет вам достичь желаемых результатов.

Какие документы необходимы для покупки нежилого помещения

Документы – основания регистрации;• Сведения о субъекте и объекте права;• Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности);• Кадастровый номер объекта;• Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.) 24 Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.) Собственник Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН • Основания приобретения права собственности на объект;• Сведения о субъекте и объекте права 25 Кадастровый паспорт помещения Собственник Всегда • Кадастровый номер;• Дата внесения номера в ГКН;• назначение помещения (нежилое);• Кадастровая стоимость;• Площадь;• Предыдущие кадастровые номера объекта;• Этаж, где расположено помещение;• План расположения помещения на этаже с указанием площади отдельных комнат.

Похожие записи:

• Аэрофлот скидки пенсионерам в 2024 году
• Что включает в себя диспансеризация населения в 2024 году
• Кто платит алименты, если муж в тюрьме