Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача в аренду земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная норма не распространяется на участки, переданные в аренду или подчиненные геологическим изысканиям. Правила распространяются на все части договора. Если арендатор по основному договору не осуществляет данную деятельность, а передает участок в пользование изыскательской компании, то стандарт учета не применяется ко всем участкам — арендодателя, арендатора или арендодателя.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Нередки случаи, когда часть участка оказывается отвоеванной. Если арендодатель занимается разведкой, а арендатор — нет, договор считается комбинированным; DLP 25/2018 не распространяется на учет по сделкам с землей. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке и просто использует свои стандартные правила и положения.
Как бы вы учитывали аренду и принятие участков для исследований, используя МСФО 16?
Аренда может определять переменные и фиксированные платежи; первые определяются способом формирования стоимости земли; обязательство аренды и PPA в ФГБУ 25/2018 не формируют никаких переменных платежей. Это касается, например, арендной платы с учетом инфляции или подземной стоимости. Эти платежи учитываются по текущей стоимости.
Переменные платежи, рассчитанные на основе кадастровой стоимости, не являются ПД. Это связано с тем, что они не указаны в перечне платежей, входящих в состав арендной платы (FAE 25/2018 (7)). Стоимость земли определяется государством.
Вариативные платежи, основанные на этой оценке, не считаются рыночными. Важно: Вариативные платежи, рассчитанные в процентах на единицу площади, также являются МАКС. В Правительственном вестнике 25/2018 отсутствуют непосредственные правила по учету переменных платежей переписи.
В результате возможны другие варианты учета. Обратитесь за профессиональной консультацией, если вопрос актуален!
Допустимы ли подобные сделки и на каком основании?
Любой гражданин РФ, являясь физическим лицом, имеющим в собственности надел земли, имеет право сдать его в аренду с целью заработка.
Так как мы говорим об участках, находящихся в частной собственности, то контроль за сделками осуществляется местными органами Росреестра на основании земельного и гражданского законодательства. Практика показывает, что основные положения таких контрактов регулируются арендатором и арендодателем самостоятельно.
Например, арендодатель земли сам решает, кому он будет сдавать свою землю, на какой срок он ее сдаст и какую сумму потребует в качестве арендной платы. Таким образом, сдать принадлежащую ему территорию имеет право любой гражданин, который достиг совершеннолетия, не ограничен в дееспособности и владеющий данной территорией на правах собственника.
ФСБУ 25/2018 и земли для геологоразведки
Стандарт не применяется в отношении земельных участков, которые передаются в аренду или субаренду для геологоразведки. Правило актуально для всех сторон договора. Если арендатор по первичному договору указанной деятельностью не занимается, но сдает землю в субаренду геологоразведочной компании, стандарт учета не применяется всеми сторонами: арендодателем, арендатором, субарендатором.
Нередко в субаренду сдается часть участка. Если субарендатор занимается геологоразведкой, а арендатор – нет, договор считается комбинированным. В отношении учета субаренды земли ФСБУ 25/2018 не применяется. Аренда остальной части участка учитывается в обычном порядке, как раз с использованием норм и правил упомянутого стандарта.
Как учитывать аренду и субаренду участка для геологоразведки? Используйте МСФО (IFRS) 16.
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Кто может арендовать участок и на какой период
Арендовать землю у государства может любой гражданин, предприятие или маленькая организация. Государство предоставляет участки минимум на 3 года и максимум на 49 лет. Срок аренды зависит от того, как именно будет использован участок. Цели тоже могут быть разными, а самыми популярными из них являются следующие:
- Под ИЖС. Долгосрочная аренда земельного участка возможна, если цель – использовать его для ИЖС. В этом случае можно арендовать участок на 20 лет.
- Для возведения либо реконструкции многоэтажного объекта. Такой участок арендуют на 10 лет.
- Для сельскохозяйственных работ. Можно пользоваться 5 лет.
- Для охото- и лесохозяйственного использования. Выдают такие участки на 5 лет.
- Для развития фермерского хозяйства. Для этих целей возможна лишь краткосрочная аренда земельного участка – сдают на 3 года.
Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.
В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:
- сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
- сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
- реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
- если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
- арендная плата, порядок её уплаты;
- срок действия;
- реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Сколько земельных участков можно оформить в аренду
Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:
- Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
- Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Как сдать в аренду землю сельхозназначения?
1 шаг. Поиск земельного надела. Если у надела нет кадастрового номера, то подается заявление о предварительном согласовании, в котором обязательно указываются следующие пункты:
- ФИО, адрес, паспортные данные, ИНН претендента;
- месторасположение надела, который планируется арендовать;
- обоснование размера нужного сельхозугодья;
- цель приобретения земельного надела.
Другой вариант – это рассмотрение заявления о предоставлении надела, который имеет кадастровый номер, и его границы четко закреплены в кадастровом плане.
При одобрении такого заявления можно сразу перейти к заключению договора (шаг 5).
2 шаг. При принятии заявления после рассмотрения его в течение 30 дней существуют два возможных варианта передачи земли в аренду:
- с согласованием;
- без согласования.
|
С согласованием |
Без согласования |
|
3 шаг. Потенциальный арендатор после принятия его заявления администрацией получает полную информацию о собственнике и возможных арендаторах. Если таковых нет, можно приступить к этапу согласования. Данный путь получения земельного надела является более длительным. |
3 шаг. Если выбирается способ без согласования, то собственник земельного надела объявляет об аукционе за месяц до его проведения. |
|
4 шаг. Будущий арендатор должен провести процедуру межевания участка. Заявление о межевании подается в земельный комитет того района, где располагается участок. Специалист кадастровой службы в определенный день приезжает на участок, проводит его обмер и топографическую съемку, оформляет документы. С этими бумагами потенциальный арендатор обращается в службу кадастра и ставит земельный участок на кадастровый учет. На руки он получает кадастровый паспорт с планом. После этого можно заключать договор. |
4 шаг. Заявление на аренду земельного надела подается в орган, проводящий аукцион. Кроме заявления вносится задаток, дающий право на участие в торгах, который в случае проигрыша, подлежит возврату. Если торги выиграны, то подписывается договор аренды. |
|
Важно: Все юридические лица должны участвовать обязательно в торгах. Без согласования они арендовать участок не смогут. |
Внесение суммы через банк, почту или сайт Госуслуг
При аренде земельного участка арендатор облагается налогом на землю. Но как и кто оплачивает этот налог? Нужно ли вносить сумму самостоятельно или есть возможность воспользоваться сервисами госуслуг?
Если вы являетесь арендодателем и хотите узнать, как рассчитать арендную плату и сколько нужно будет платить налога на землю, то для этого есть специальные формулы и нормативные акты. В случае аренды земельных участков муниципального или государственного значения суммы налогообложения могут быть разными.
Если у вас есть земельный участок в аренде, то вы можете воспользоваться различными способами внесения суммы по арендной плате и налогам. Вы можете оплатить их через банк, почту или сайт Госуслуг. Это удобно и позволяет сэкономить время.
Для пенсионеров и других граждан существуют льготы при оплате аренды земельного участка. Так, например, пенсионерам может быть предоставлена скидка на арендную плату или налог на землю. Чтобы узнать о возможных льготах, необходимо обратиться в соответствующие органы и предоставить документы, подтверждающие ваше право на льготы.
Кто оплачивает при сдаче в наем: арендатор или собственник?
При сдаче земельного участка в наем вопрос об оплате налогов часто является спорным. Во многих случаях налоги и сборы связаны с наличием участка и определенной формой его использования. Итак, кто же должен платить налоги и сборы: арендатор или собственник?
Ответ на этот вопрос зависит от регламентации в каждом конкретном случае. Обычно, арендатор несет ответственность за уплату налога на имущество и НДС при аренде земельных участков. Также, арендатор может быть обязан оплачивать муниципальный налог на имущество пенсионеров, если арендуемый участок используется исключительно для жилых целей пенсионерами.
Однако, существуют исключения и возможность переноса сумм налогов и сборов на арендодателя. Если в договоре аренды предусмотрено, что арендатор обязан платить налоги и сборы, то он несет эту ответственность. В противном случае, арендодатель может быть обязан внести налоги и сборы самостоятельно в бюджет.
Также стоит отметить, что в некоторых регионах существуют льготы по налоговой плате при сдаче земельного участка в аренду. Это может быть установлено местными органами власти и зависит от многих факторов, таких как целевое использование участка и его размер. Поэтому при сдаче участка в аренду необходимо уточнять информацию о возможных льготах и налоговых обязательствах.
В итоге, ответ на вопрос «кто оплачивает при сдаче в наем: арендатор или собственник?» может быть разным в каждом конкретном случае и зависит от условий договора аренды, региональных нормативных актов и налогового законодательства.
Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить
Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.
Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.
Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.
Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.
02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).
Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.
Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.
А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.
Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.
Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».