Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно организовать в нежилом помещении из бизнеса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для любого бизнеса очевидна необходимость первоначального вложения капитала — на открытие дела, закупку материалов и средств производства, продвижение, рекламу и т. п. Весомая часть затрат приходится на приобретение, а затем обслуживание основных средств. Эти расходы существенно снижаются в ситуации, когда в роли инструментария для получения прибыли выступает уже имеющееся в наличии офисное помещение.
Общие принципы выбора офисного бизнеса
Предприниматель, владеющий офисом, при грамотной организации дела может получать прибыль с минимальными затратами финансов, времени и моральных сил. Покупка офисной недвижимости также коммерчески оправдана при условии умелого подхода к её использованию.
Как и любое дело, офисный бизнес требует взвешенных решений, построенных на базе детальных исследований и анализа.
Основные параметры, влияющие на выбор направления деятельности, бывают как внутренние, связанные с характеристиками офиса и возможностями предпринимателя, так и внешние, напрямую зависящие от рыночной конъюнктуры.
Существует множество идей для использования офиса с целью извлечения прибыли
Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение
Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.
То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.
Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.
За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
Деятельность, разрешенная в подвале
Любой жилой дом охраняется государством. Именно поэтому бизнес в подвале не должен мешать жильцам. Дополнительно потребуется правильно организовать помещение с технической точки зрения. В подвале жилого дома можно открыть бизнес, но иногда это мероприятие требует значительных финансовых вложений.
Существует ряд сфер, с которыми можно работать в подвале
В подвале многоквартирного дома смогут реализовать свои коммерческие идеи руководители среднего и малого бизнеса. Для мастерской или магазина будет вполне достаточно площади от 30 до 250 кв. м.
Торговую точку в подвале частного дома открывают, если доступно не менее 400 кв. м. Для салона красоты будет достаточно 30 кв. м. К сожалению, далеко не всегда такая квадратура свободна в обычном цокольном доме.
Оформление права собственности на подвальное помещение
Подвалы или цоколи многоквартирных домов не могут перейти в собственность предпринимателю пожизненно. Это право принадлежит исключительно собственникам жилых помещений, к которым прилегает техническое помещение.
Для того, чтобы начать использование подвала в разных целях, необходимо заключить договор аренды с муниципалитетом и получить разрешение большей части жильцов дома, которые имеют в равных долях права на владение этим подвалом.
В случае, когда дом принадлежит кооперативу, процесс оформления аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов, которая возражает, может высказаться против открытия в подвальном помещении той или иной организации. Арендатор должен убедить их в отсутствии возможного дискомфорта и постараться найти компромисс, возможно, поучаствовав в обустройстве прилегающей территории.
Всегда можно разбить цветочные клумбы, высадить зеленые насаждения, сделать дорожки, отремонтировать асфальт и стену возле входа в цоколь. Для кооператива такое участие выгодно тем, что арендатор будет наравне со всеми участвовать во внесении коммунальных платежей.
С каждым годом стремительно растет популярность уникальных и эксклюзивных образов, созданных по индивидуальному пошиву. Этот вид бизнеса не предусматривает наличия большого склада, поэтому без особых сложностей его можно реализовать в подвале многоквартирного дома. Поэтому собственная студия – прибыльный и актуальный бизнес. Процесс организации студии в цокольном этаже выглядит следующим образом:
- Ремонт, ремонт.
- Приобретение необходимого оборудования и инструментов.
- Организация рабочих мест.
- Размещение разделочного стола, примерочной.
- Подбор высококвалифицированных сотрудников.
- Закупка расходных материалов — ткани, фурнитура, нитки и т.д.
Классическое использование подвала — открыть тренажерный зал или тренажерный зал. Сегодня здоровый образ жизни максимально популярен, что находит отражение в росте количества спортивных клубов. Большинство из них расположены в торговом центре, который находится в центре города. Для жителей спальных районов это не очень практично, особенно если вы прибываете на точку в час пик.
Подвальный спортзал имеет множество преимуществ перед конкурентами:
- За счет низкой арендной платы предприниматель может снизить стоимость подписки, а это в свою очередь привлечет больше клиентов.
- Часть владельцев квартир в доме все равно будут посетителями заведения. Жители близлежащих районов также не откажутся поменять зал, если он ближе, дешевле, а путь не предусматривает длительного времяпрепровождения в пробке.
- Отсутствие «соседей» в виде магазинов, павильонов, супермаркетов, что создает уютную атмосферу для причастных.
Способ № 4: Инвестиции в сервисные апартаменты
Доходность: ⭐ ⭐ ⭐
Окупаемость: 9–16 лет
Их ещё называют апарт-отели. Это арендные квартиры под ключ с набором гостиничных услуг: от консьерж-сервиса до клининга и прачечной. Обычно они входят в состав единого жилого комплекса — похоже на гостиницу, в которой помещения принадлежат разным людям. Человек покупает квартиру, а поиском арендаторов, сопровождением сделок, обслуживанием постояльцев и выплатой дохода занимается оператор или управляющая компания. В помещение всегда можно заселиться самому или перепродать другим инвесторам.
Такие объекты преимущественно сосредоточены в крупных городах, большинство — в Москве и СПб. Обычно их покупают у застройщика ещё на этапе строительства. После сдачи объекта можно купить уже готовые квартиры у оператора.
Например, апартаменты в столичном апарт-отеле «Движение.Тушино» класса Standart на 27 кв. м на этапе строительства продают за 7,1 млн рублей. После введения дома в эксплуатацию застройщик обещает 47 тысяч рублей в месяц дохода в рамках базовой доходной программы. Квартира окупится за 12−13 лет.
Какие потребности местного населения могут быть удовлетворены в небольшом бизнесе?
Небольшие бизнесы могут играть важную роль в удовлетворении потребностей местного населения, особенно в маленьких городах и поселках. Ниже приведены некоторые потребности местного населения, которые могут быть удовлетворены в небольшом бизнесе:
- Приобретение местных товаров и услуг. Местные жители зачастую покупают товары и услуги в крупных супермаркетах и торговых центрах, которые находятся в других городах. Однако, если в местности есть небольшие бизнесы, например, магазины, кафе и рестораны, жители смогут получать необходимые товары и услуги непосредственно в своем городе. Это помогает местным бизнесам и способствует развитию экономики региона.
- Создание рабочих мест. В мелких поселениях спрос на рабочие места зачастую превышает предложение. Небольшие бизнесы, которые располагаются в маленьких помещениях, могут создавать новые рабочие места, обеспечивая работу местным жителям. Работа в малом бизнесе также может предоставить возможность получить нужный опыт и навыки для тех, кто хочет создать свой собственный бизнес в будущем.
- Предоставление локальных услуг. Небольшие бизнесы могут предоставлять услуги, которые не предлагаются крупными компаниями. Например, существует множество специализированных услуг, которые могут быть предоставлены только в маленьком бизнесе, таких как заточка ножей, программирование микроконтроллеров, ремонт электронной техники, и т.д. Непосредственное взаимодействие с клиентами может помочь предпринимателям лучше понимать их потребности и дать возможность развивать услуги в соответствии с запросами местного населения.
На что обратить внимание при выборе места расположения бизнеса в небольшом помещении?
Как правило, предприниматели, начинающие свой бизнес в небольшом помещении, сталкиваются с рядом проблем и вопросов при выборе места расположения своего бизнеса. В этом разделе мы рассмотрим семь важных вопросов, на которые необходимо обратить внимание при выборе такого места.
- Близость к центру города или основным транспортным магистралям. Как правило, маленькие помещения находятся в городских кварталах, поэтому их расположение должно быть максимально удобным для клиентов. Это означает, что помещение должно располагаться недалеко от центра города, а также быть наиболее близким к основным транспортным магистралям, чтобы клиенты могли быстро и легко найти вас.
- Близость к конкурентам. Может показаться странным, но наличие конкурентов рядом с вашим бизнесом может оказаться положительным фактором. В первую очередь, это поможет вам понять потребности и поведение клиентов, а также основные преимущества конкурентов. Это позволит вам создать более успешную стратегию развития своего бизнеса.
- Доступность для клиентов. Независимо от того, где находится ваше помещение, оно должно быть удобно доступным для клиентов. Убедитесь, что улицы вокруг помещения являются безопасными и освещенными, а также что есть достаточно парковочных мест.
- Размер помещения. Размер вашего помещения должен соответствовать вашим бизнес-нуждам. Независимо от того, является ли ваш бизнес магазином, офисом или кафе, помещение должно быть достаточно большим, чтобы соответствовать вашим потребностям. В то же время, слишком большое помещение может стать экономически невыгодным.
- Доступность интернета и телефонной связи. Сегодня любой бизнес нуждается в надежной интернет-связи, чтобы успешно функционировать. Поэтому убедитесь, что ваше помещение имеет доступ к надежной интернет-сети и телефонной связи.
- Безопасность помещения. В современных условиях безопасность является одним из главных факторов. Ваше помещение должно иметь современное оборудование безопасности, такое как охранная сигнализация, видеонаблюдение и т.д. Это поможет вам защитить свое помещение от краж и проникновений.
- Стоимость аренды. В конечном итоге, ваш бизнес должен быть прибыльным, поэтому стоимость аренды должна соответствовать ваши бизнес-нуждам. Сначала определите, сколько вы можете потратить на аренду, а затем ищите помещения в соответствующем ценовом диапазоне.
Правовое оформление помещения
Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.
Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.
Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.
Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.
О коммерческой недвижимости
При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.