Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прописка в муниципальной квартире – это фиксация официального места жительства в данном жилье. Необходимость прописки возникает, когда жилье не приватизировано и находится в собственности государства или муниципалитета.
Продажа неприватизированной квартиры: что нужно знать
Продажа неприватизированной квартиры имеет свои особенности и нюансы, которые важно знать перед тем, как приступить к этому процессу.
Права на неприватизированную квартиру принадлежат муниципальной службе или государству, поэтому собственник не является полным владельцем этого жилья.
В случае смерти собственника, квартира передается муниципальной службе или государству, и собственник не имеет права определить, кому будет принадлежать эта квартира после его смерти.
Прописка в неприватизированной квартире остается только на условиях договора найма, который заключается с муниципальной службой или государственным учреждением.
Обязанности собственника неприватизированной квартиры сводятся к своевременному уплате арендной платы и соблюдению правил, установленных муниципальной службой или государством.
Неприватизированные квартиры не подпадают под нормы, установленные для приватизированных жилых помещений.
Если же владелец неприватизированной квартиры решит приватизировать ее, то правила и процедуры приватизации будут те же самые, что и для других жилых помещений.
После продажи неприватизированной квартиры, права на это жилье перейдут к новому собственнику, который должен будет зарегистрировать квартиру на себя и выполнить все необходимые юридические формальности.
Кому перейдут права на неприватизированную квартиру после смерти собственника
После смерти собственника неприватизированной квартиры возникают вопросы о том, кому перейдут права на эту квартиру. Здесь важно учитывать правила, нормы и нюансы, которые регулируют наследование неприватизированного жилья.
В первую очередь, необходимо понять, что такое неприватизированная квартира. Это квартира, которая находится в муниципальной собственности и не была приватизирована в рамках государственной программы. Права на неприватизированную квартиру у собственника ограничены, он не имеет права на продажу данного жилья без согласия муниципалитета.
В случае смерти собственника неприватизированной квартиры, его права и обязанности переходят на наследников. При наличии завещания, в котором указаны наследники, права на квартиру получают указанные в нем лица. Если завещания нет, квартира наследуется по закону.
В соответствии с законодательством России, порядок наследования неприватизированного жилья предусматривает следующие нормы:
- Если собственником квартиры является один человек, то его права и обязанности автоматически переходят на законных наследников: супругу, детей, внуков, родителей и др.
- Если собственником квартиры является супружеская пара, то при смерти одного из супругов его доля в квартире переходит на другого супруга. При смерти обоих супругов доля в квартире переходит на их законных наследников.
- Если у собственника нет законных наследников, его доля в квартире переходит на наследование по завещанию или наследование по закону.
Все наследники неприватизированного жилья имеют право на долю в квартире, которая зависит от доли наследственного имущества. В случае, если собственник оставил двоих наследников, каждому из них придется принадлежать 50% доли в квартире. При наличии трех наследников каждый получит по трети, и т.д.
Таким образом, права на неприватизированную квартиру после смерти собственника переходят на его наследников. Это следует учитывать при продаже неприватизированного жилья, так как для законной продажи квартиры необходимо учесть права и интересы всех наследников. В случае наличия споров или несогласия наследников, возможно потребуется судебное разбирательство.
Важно отметить, что процесс наследования неприватизированного жилья имеет свои особенности и требует аккуратного подхода. Для решения всех вопросов и оформления прав на наследуемую квартиру рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на наследственном праве.
Подводные камни при продаже
При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.
Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.
Можно ли по закону продать неприватизированную квартиру?
Законных способов реализации неприватизированной квартиры не существует, но можно воспользоваться лазейками в законодательстве. Такие схемы не запрещены, но рискованны.
Каждый из вариантов реализации жилья, принадлежащего государству, не имеет под собой законных оснований. Поскольку оборот такого жилого фонда относится ведении Жилищного кодекса, а он запрещает продажу неприватизированных квартир.
В соответствии со ст. 67 ЖК наниматель вправе только использовать жилье по назначению, прописывать граждан при условии, что площадь позволяет это сделать, сдавать в субаренду и обменивать на другую равнозначную жилплощадь из муниципального жилого фонда.
Остается только пойти по пути приватизации и последующей сделки уже со своим имуществом или рискнуть и выбрать один из способов продажи, описанных ниже.
Договариваемся с покупателем
Данный вариант является самым наилучшим и безопасным. Продавцу необходимо найти такого покупателя, который будет согласен совместно с ним приватизировать квартиру. Чтобы все прошло успешно следует уточнить вопрос: Можно ли вообще приватизировать квартиру? В данном случае имеются в виду квартиры, которые предназначены для размещения военнослужащих (в военных городках); служебные квартиры; жилье в общежитии; квартиры в аварийных домах; кооперативное жилье и другие. Если квартира относится к одной из таких категорий, то ее приватизации вообще невозможна!
ВАЖНО !!! Затем в районной администрации по месту нахождения жилья необходимо написать заявление, которое следует подписать всем лицам, проживающим в жилье, собрать пакет документов и составить договор о приватизации квартиры. Данный договор требуется заверить у нотариуса.
При составлении договора покупатель вносит определенную сумму за приватизацию, что дает право продавцу приватизировать жилье и в дальнейшем его продать по данному договору.
Такой способ является своего рода разновидностью описанного выше способа обмена. В данном случае вам также необходимо обратиться в агентство, с которым и будет происходить процесс обмена. Но особенность этого способа заключается в том, что агентство предоставляет так называемые квартиры буферы. Такие квартиры обладают очень низкой стоимостью (в основном это дома за городом) и имеется вероятность, что они существуют только на бумаге.
ВНИМАНИЕ !!! В дальнейшем процедура похожа на ту, которая была описана выше. Заключаются все необходимые документы, происходит обмен. Агентство получает квартиру продавца, а он в свою очередь квартиру буфер. Затем эта квартира выкупается, и продавец получает свои деньги. Но очень велика вероятность махинаций со стороны агентства. Они могут заключаться в том, что квартира буфер не будет выкуплена обратно и продавец останется без своего жилья и приобретённой квартиры или в лучшем случае с жилым помещением в удаленном месте.
Данный способ также сложен в реализации т.к. не все агентства согласятся выполнять такие манипуляции, а главным условием для них является квартира буфер, которая существует на бумаге. Поэтому решиться на такую сделку необходимо, только если агентство является очень надежным. Юристы не рекомендуют выполнять такие обмены, ведь с одной стороны все вроде бы по закону и агентство предоставляет гарантии, но на самом деле всё оборачивается не в лучшую сторону для обменщика.
ВАЖНО !!! Для своей безопасности следует каждую процедуру письменно документировать (писать расписки, четко указывать суммы денег, оформлять все путем составления договоров) или же попросить для этих целей присутствие опытного юриста.
Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:
В соответствии со ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», граждане, пользующиеся муниципальными или государственными квартирами на условиях соцнайма, имеют право на оформление такого жилья в собственность.
Что будет с квартирой после смерти нанимателя? Если жена проживала совместно с мужем, являвшемся нанимателем квартиры, и указана в договоре соцнайма в качестве члена семьи нанимателя, после смерти мужа она имеет полное право проживать в квартире. Кроме того, жена имеет право стать нанимателем занимаемого жилья – такая возможность предусмотрена ст. 82 ЖК РФ.
Супруга является законным наследником умершего супруга, и квартира может войти в состав наследственной массы, если супруг перед смертью подал заявление о приватизации квартиры, находящейся в пользовании по договору социального найма, а также представил все документы, необходимые для приватизации, и отсутствует факт отзыва супругом заявления (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 №8 «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Возможно ли приватизировать жилье, если гражданин уже участвовал в приватизации? В соответствии с законом «О приватизации», гражданин вправе переоформить государственное жилье в собственность только единожды (ст.11). Однако закон содержит исключение. Если собственником квартиры в порядке приватизации стал несовершеннолетний гражданин, он сохраняет за собой право на еще одну бесплатную приватизацию после достижения 18 лет.
В рассматриваемой ситуации супруга умершего нанимателя уже участвовала в приватизации, соответственно, бесплатно приватизировать квартиру она не сможет (за исключением случаев, когда такая приватизация состоялась до достижения супругой 18 лет). Кроме того, если супруг до смерти подал заявление о приватизации, она имеет право включить эту квартиру в состав наследственной массы и оформить право собственности на нее в порядке наследования.
Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?
Можно ли получить налоговый вычет за умершего?
В исключительных ситуациях допустимо повторное получение в собственность государственного жилья после расприватизации – иными словами, признания ранее заключенного договора приватизации недействительным. Процесс регламентируется гражданским законодательством (ст. 166-181 ГК РФ).
Основаниями для расприватизации могут стать следующие обстоятельства:
- при заключении договора отсутствовало согласие родителей (опекунов) на приватизацию жилого помещения несовершеннолетними лицами;
- гражданин подписал договор под давлением или находясь в состоянии, не позволяющем оценивать последствия своих действий;
- при заключении договора были нарушены права иных лиц, имеющих право на приватизацию этого жилого помещения;
- гражданин подписал договор под влиянием заблуждения, не осознавая последствий. Для расприватизации необходимо обратиться с иском в суд. В случае, если суд признает предыдущую приватизацию недействительной, за гражданином сохраняется право на повторный перевод государственного жилья в собственность.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Для того чтобы обезопасить себя максимально при покупке любой недвижимости, стоит у продавца обязательно в рамках проверки запросить следующее:
- Наличие свидетельства о государственной регистрации прав и прочих правоустанавливающих документов (например, подтверждение купли-продажи или дарения, наследования, приватизации и прочее).
- Предоставление выписки из ЕГРП.
- Наличие выписки из домовой книги по поводу отсутствия зарегистрированных жильцов. Таковую можно всегда получить в любом МФЦ. Эта бумага подтверждает то, что все граждане, которые проживали ранее в квартире, были сняты с учета.
- Справка о наличии задолженности из МФЦ по коммунальным платежам.
- Бумага из психоневрологического и наркологического диспансера.
Как узнать, кто собственник квартиры? С помощью документа из ЕГРП покупатели могут узнать о том, в действительности ли продавец выступает владельцем квартиры. При этом можно заказывать обычную выписку или расширенный ее вариант. Во втором случае кроме фамилии и имени предоставляют сведения о правоустанавливающей документации либо отражают историю квартиры со дня первой записи о ней в государственном реестре. Таким образом, подобный документ даст возможность понять, кто именно был владельцем рассматриваемой квартиры ранее и как она часто прежде продавалась.
Подводные камни при продаже
Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:
- Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
- Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
- Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
- Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.
Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:
- цену квартиры;
- обязанности и ответственность сторон;
- условия расторжения соглашения.
Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.
Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.
Продажа неприватизированной квартиры: что нужно знать
Продажа неприватизированной квартиры имеет свои особенности и нюансы, которые важно знать перед тем, как приступить к этому процессу.
Права на неприватизированную квартиру принадлежат муниципальной службе или государству, поэтому собственник не является полным владельцем этого жилья.
В случае смерти собственника, квартира передается муниципальной службе или государству, и собственник не имеет права определить, кому будет принадлежать эта квартира после его смерти.
Прописка в неприватизированной квартире остается только на условиях договора найма, который заключается с муниципальной службой или государственным учреждением.
Обязанности собственника неприватизированной квартиры сводятся к своевременному уплате арендной платы и соблюдению правил, установленных муниципальной службой или государством.
Неприватизированные квартиры не подпадают под нормы, установленные для приватизированных жилых помещений.
Если же владелец неприватизированной квартиры решит приватизировать ее, то правила и процедуры приватизации будут те же самые, что и для других жилых помещений.
После продажи неприватизированной квартиры, права на это жилье перейдут к новому собственнику, который должен будет зарегистрировать квартиру на себя и выполнить все необходимые юридические формальности.
Есть ли правовая основа для прописки в муниципальной квартире
Правовая основа для прописки в муниципальной квартире предусматривается нормами законодательства, которые определяют права и обязанности собственника неприватизированной квартиры. После смерти собственника неприватизированного жилья, квартиры перейдут в наследство по установленному порядку.
Также существуют некоторые нюансы и правила, связанные с продажей неприватизированной квартиры. Собственник неприватизированного жилья имеет право продать такую квартиру на основании свидетельства о праве собственности на неприватизированное жилье.
Если речь идет о прописке в муниципальной квартире, то неприватизированные квартиры могут быть переданы другим гражданам только в установленных случаях и порядке. Сюда входят случаи социальной необходимости, предусмотренные нормами законодательства.
К примеру, это может быть семья, имеющая детей-сирот, лиц с инвалидностью первой или второй группы, а также граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации. Прописка в муниципальной квартире возможна только по решению муниципальных органов власти.
Неприватизированная квартира является государственной, муниципальной или какой-либо ведомственной собственностью, поэтому прямая продажа такого имущества невозможна (ст. 218 ГК РФ).
Граждане, проживающие в таких помещениях на основании договора социального найма (ст. 671 ГК РФ), являются нанимателями без права отчуждения (продажи) квартиры.
Согласно статье 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель имеет следующие права и обязанности в отношении коммунальной квартиры:
| ПРАВА | ОБЯЗАТЕЛЬСТВА |
| Постоянная или временная регистрация других лиц; | Использовать квартиру в соответствии с ее назначением; |
| Для аренды жилья; | Поддерживать порядок, делать ремонт и следить за тем, чтобы дом был в целости и сохранности; |
| Обмен на другое жилье; | Своевременная оплата аренды за предоставленные коммунальные услуги; |
| Получение от арендодателя полного спектра коммунальных услуг и проведение ремонта за счет арендодателя в установленные законом сроки. | Своевременное сообщение о любых изменениях в основании, на котором арендатор имеет право пользоваться имуществом. |
Как продать неприватизированную квартиру?
Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:
- Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
- Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.
Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.
Люди несут деньги в криптовалюту даже не понимая что это
Сама по себе криптовалюта уже давно стала инструментом для спекуляции. Но, речь не о торговле на биржах. Хотя, такая торговля ведётся и она даже может приносить некоторую прибыль.
Речь о спекуляции вокруг термина криптовалюта. Рынок частных денег, хоть и является сегодня. саморегулируемым. Нуждается все-таки в пристальном изучении. Прежде, чем вы положите свои деньги туда.
Если вы знаете, что биткоин криптовалюта. Это уже хорошо. Но если бы вам рассказали, что токен Финико это криптовалюта, в которую стоит вкладывать деньги. И вы поверили бы в это. То вы бы остались без денег.
По причине того, что Финико это пирамида. И за это, токен попал сразу в несколько делистингов на азиатских биржах практически сразу. После чего, у пирамиды как раз начались серьёзные проблемы. И эта история не нова. Но, сегодня развивается совсем другая история. В которой оказались замешаны популярные актеры и артисты.
Относиться к огороду как к хобби и полю для экспериментов
Для меня дача — это хобби. И да, это черная дыра денег, потому что каждый год там надо что-то латать, но это в домике или бане, в отрыве от огорода.
Огород можно засаживать не только картошкой. Картошка, капуста белокочанная, морковка и лук — самые нерентабельные овощи, занимают много места, растут почти сезон и стоят дешево на рынке или у соседей. Да и не приносят радости мне картофельные поля, хотя сажаю, потому что есть лишние 10 соток, до которых руки не доходят, но и запускать тоже не хочется. Тогда картошка — выход: в мае засадил, к осени вскопал.
У нас большие урожаи голубики, малины, сливы, ароматных яблок длительного срока хранения, ведрами собираем смородину. Ягоды, особенно голубика, нынче дорогие. Из овощей я выращиваю болгарские перцы разных сортов, томаты, баклажаны, огурцы, тыквы, кабачки, редиску, репу, редьку, брокколи, цветную капусту, брюссельскую капусту, очень много стручкового гороха — вся семья обожает, фасоль разных цветов, много зелени: и руколу, и базилик, и лук-порей.
Обязательно есть грядка с экспериментальными овощами вроде савойской капусты и полосатого сорта свеклы — непонятно, будет ли кто-то есть их в семье.
У всех этих овощей цена даже в сетевом магазине обычно больше 100 Р за килограмм, а 400 г замороженной брюссельской капусты стоят 150 Р. Так что подспорье, конечно, есть. Молчу про то, что рядом с дачей растут грибы, черника, брусника в огромных количествах.
Но ради экономии и обеспечения семьи провизией я бы дачу никогда не заводила. Особенно если это время можно потратить на заработок. Я как раз запретила себе работать больше 40 часов в неделю, поэтому спокойно копаюсь в грязи, это мой антистресс, как и заготовки.