Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа дачи в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Где разместить объявление
Когда объявление готово, его размещают на всех крупных платформах и в небольших региональных базах недвижимости, которые могут просматривать потенциальные покупатели. Кроме того, к поискам покупателей стоит подключить друзей и знакомых.
Хорошо также поделиться новостью о том, что продается дача, в своих соцсетях и в мессенджерах, полезно позвонить друзьям, обсудить с коллегами — «сарафанное радио» никто не отменял.
В любом случае, подчеркивает Михаил Лазовский, при самостоятельной продаже дачи стоит закладывать намного больше времени и сил на поиск покупателя, чем при работе с риелтором.
«Создаются продающие объявления, организуются показы, заключают авансовое соглашение или договор о задатке. Все это вам придется изучить, если вы не хотите платить профессионалу — риелтору. И в конечном счете вы рассчитаетесь за продажу не деньгами, а своим временем, потраченным на продажу», — говорит эксперт.
С продажи дачи и участка надо будет уплатить НДФЛ в размере 13%. Для этого заполняется декларация по форме 3-НДФЛ, ее нужно подать в налоговую не позже 30 апреля года, который следует за годом совершения сделки. То есть, продав дачу в 2023 году, подать декларацию нужно до 30.04.2024.
Важно: если вы продали дачу по той же цене (или ниже), по которой когда-то приобрели, налог вам не насчитают, так как от сделки не было прибыли.
Кроме того, есть ряд случаев, когда декларацию подавать вообще не нужно:
- если объекты в собственности более пяти лет;
- если они в собственности не менее трех лет и были получены от государства через приватизацию или в качестве дара от мужа или жены, или родителей или детей, или в наследство, или по договору ренты;
- если дача была единственным объектом недвижимости в собственности.
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось. Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка. Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные. Покупателей все устроило и они согласились на сделку.
Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.
В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.
Можно ли продать дом без межевания земельного участка
Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы, выписку из ЕГРН. Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.
- Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
- Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
- Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.
- На дом оформлено право собственности.
- Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
- Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
- Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
- Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.
- Выделение участка из общей собственности.
- При объединении двух и более участков.
- Для узаконивания «прирезков».
- Из-за конфликтов с соседями.
- Для возведения жилого дома и получения разрешения на строительства.
- Для изменения статуса участка и повышения его цены.
Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.
Прежде чем продать дачу, надо задуматься о том, все ли необходимые документы есть на руках. Часть из них потребует времени на оформление (например, получение кадастрового плана), другая часть вызовет сомнения в необходимости. Одним из таких спорных вопросов при продаже дачи в 2024 году стало межевание границ. Надо или не надо? Попробуем ответить на этот вопрос.
1. Форма и размеры усадьбы не менялись.
2. Продавец именно владеет участком, а не пользуется.
3. Дом не перестраивали, его параметры все еще соответствуют прописанным раньше в документах.
4. Строение есть в кадастровой палате.
5. Земля прошла регистрацию в Росреестре (если не уверены, прошла или нет, проверьте на сайте).
6. На строение оформили право собственности.
7. Если соседи согласились на компромисс с вами и согласовали линию участка.
Как проводится межевание земельного участка в 2024 году
Для проведения межевания требуется вызвать кадастрового инженера. После обмера участка с помощью спутникового оборудования будут установлены координаты поворотных точек. Соединив их линиями, инженер получит точные границы. Далее собственник оповещает владельцев смежных участков о проводимой процедуре и приглашает на собрание. В присутствии заинтересованных лиц кадастровый инженер показывает, как проходят границы и составляет акт согласования, который, если нет возражений, подписывает собственник с соседями. Далее составляется межевой план и направляется в Росреестр, где его регистрируют и вносят в сведения об участке информацию о том, что границы определены. В обязательном порядке указываются координаты.
Межевание потребуется не только при первичном определении границ. Прибегнуть к помощи кадастрового инженера придется и при разделе, объединении, перераспределении земельных участков, а также при желании выкупить часть земли у муниципалитета. Напротив, в том случае, если границы уже уточнялись, но межевые знаки по каким-либо причинам были утеряны, повторно проводить процедуру не придется. Кадастровый инженер уточнит в Росреестре координаты поворотных точек, с помощью спутникового оборудования определит их местоположение на участке и восстановит утраченные границы. Полный обзор изменений в правилах проведения межевания можно прочитать в этой статье.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Особенности упрощенного порядка
Согласно обновленной версии закона каждый человек имеет право на регистрацию права собственности на дачные дома. Согласно дачной амнистии реализован упрощенный порядок данной процедуры, в рамках которой от человека потребуется лишь личное посещение соответствующего органа (Росреестра), где им будут предоставлены все соответствующие документы, подтверждающие его право владения земельным участком.
Также от владельца потребуется продемонстрировать технический план объекта, который был предварительно подготовлен и утвержден кадастровым инженером. Данный минимальный пакет документов и разрешений позволяет зарегистрировать право собственности.
Со временем для еще большего удобства граждане получили возможность использовать различные способы подачи документов. Среди доступных вариантов личное обращение в один из органов Росреестра, личное обращение в МФЦ, отправка пакета документов по почте, а также заполнение электронной формы на сайте организации.
Здесь важно отметить, что при отправлении пакета документов по почте требуется специальное уведомление о вручении. После отправления всех документов человека попросят оплатить пошлину за процедуру государственной регистрации, которая составляет 350 рублей.
Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.
В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.
СОВЕТ
«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.
Первый разговор с продавцом
Первым шагом, когда вы нашли интересующую вас дачу и решили купить ее, необходимо обратиться к продавцу. Это первый разговор, во время которого вы сможете задать важные вопросы и проверить необходимые документы.
Во время первого разговора с продавцом обратите внимание на следующие аспекты:
- Вид дачи: уточните у продавца, какой вид дачи он продает. Это может быть загородный дом, участок без построек или дачный домик.
- Обязательные документы: узнайте, какие документы нужны для купли-продажи дачи. Возможно, продавец уже составил договор и готов его вам предоставить или можете составить его сами и попросить продавца проверить.
- Регистрация: уточните, зарегистрирована ли дача в Росреестре и есть ли ограничения по использованию (например, можно ли проживать на даче постоянно).
- Особенности и использование: задайте продавцу вопросы о возможностях использования дачи (наличие воды, электричества, отопления и т.д.) и особенностях участка (планировка, наличие построек, соседи).
- Проверьте документы: попросите продавца предоставить необходимые документы для проверки (свидетельство о праве собственности, технический паспорт и т.д.). Если у вас возникнут сомнения или вопросы по документам, обращайтесь к специалисту.
Не забудьте записать ответы на ваши вопросы и важную информацию о даче, чтобы иметь все необходимые данные для принятия решения о покупке.
В таблице ниже приведены примеры часто задаваемых вопросов и ответов на них:
| Вопросы | Ответы |
|---|---|
| Есть ли вода на участке? | Да, есть скважина. |
| Есть ли электричество? | Да, подключено. |
| Какие ограничения на использование дачи? | Можно проживать постоянно, есть возможность регистрации. |
| Какая планировка дома? | Дом состоит из кухни, гостиной и двух спален. |
| Есть ли гараж или другие постройки? | Да, есть гараж и баня на участке. |
Важные аспекты сделки и ответы на часто задаваемые вопросы
При продаже дачи в 2023 году есть несколько важных аспектов, на которые необходимо обратить внимание:
-
Что нужно проверить перед продажей дачи?
Перед продажей дачи необходимо проверить следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности. Убедитесь, что свидетельство действительное и зарегистрировано на ваше имя.
- План дома или дачи с указанием размеров и расположения.
- Технический паспорт на дом или дачу.
- Справку из Государственной противопожарной службы, подтверждающую соответствие дома или дачи пожарной безопасности.
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей перед коммунальными службами.
-
Какие варианты используются при продаже дачи?
При продаже дачи можно использовать следующие варианты:
- Прямая продажа через риэлтора или самостоятельно.
- Продажа через аукцион или торги.
- Обмен дачи на другую недвижимость.
- Передача дачи в долю.
- Продажа дачи через ипотеку.
-
Какие обязательные документы нужны для купли-продажи дачи?
Для купли-продажи дачи обязательными документами являются:
- Договор купли-продажи, составленный с учетом правил и требований гражданского кодекса.
- Свидетельство о праве собственности на дачу.
- Паспорт продавца и покупателя.
- Свидетельство о регистрации сделки.
Обратитесь к практике и изучите примеры, чтобы лучше понять особенности и шаги, необходимые для продажи дачи в 2023 году.
Как определить рыночную стоимость дачного участка
1. Исследуйте аналогичные предложения на рынке
Изучите объявления о продаже дачных участков на местных рынках, а также в Интернете. Сравните параметры и условия продажи: размер участка, наличие построек, близость к основным дорогам и коммуникациям и т.д. Это поможет вам сформировать представление о ценах на аналогичные участки в вашем районе.
2. Проконсультируйтесь с оценщиком
Наиболее надежным способом определить рыночную стоимость дачного участка является обращение к профессиональному оценщику. Оценщик проведет комплексное исследование рынка, учтет все особенности и улучшения, выполненные на участке, и предоставит вам подробный отчет со справедливой стоимостью участка.
3. Учтите факторы, влияющие на стоимость
При определении рыночной стоимости участка следует учесть ряд факторов, которые влияют на его стоимость. Некоторые из них включают расположение участка, наличие коммуникаций (электричество, водоснабжение), близость к природным объектам (озерам, рекам) и туристическим местам, а также наличие построек на участке.
4. Проверьте документацию и правовой статус участка
Перед определением рыночной стоимости следует убедиться в правовом статусе участка и наличии всех необходимых документов, таких как свидетельства о праве собственности, технические условия на подключение коммуникаций и другие. Это позволит вам установить, есть ли какие-либо ограничения или обременения на участке, что может повлиять на его стоимость.
Важно помнить, что рыночная стоимость дачного участка может изменяться со временем в зависимости от факторов предложения и спроса на рынке недвижимости. Поэтому регулярное обновление оценки стоимости может быть необходимым при приватизации дачи.