Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру в аренду официально Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации. Например, если вы планируете сначала недолго сдавать квартиру с последующей продажей и применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ.
При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче выгоднее использовать «упрощенку», а потом можно перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по вашему региону.
НПД — это что-то среднее между НДФЛ с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками. Если выбрать НДФЛ, придется уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости.
Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Как проверить арендатора
От собственника требуется паспорт, свежая выписка из ЕГРН (лучше заказать обычную бумажную версию) и свидетельство о праве собственности. У арендатора также следует попросить паспорт. Наличие у него долгов можно «пробить» на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у человека они есть, то не исключено, что он не будет платить арендную плату.
Действительность паспорта арендатора проверяется через сайт ГУ МВД. Эта база постоянно обновляется. Если вы найдёте там данные потенциального квартиранта, лучше приступить к поиску другого жильца. У МВД также есть открытая база, содержащая сведения о лицах, находящихся в розыске.
Неблагонадёжность потенциального арендатора может выдать федеральный реестр сведений о банкротстве. Проверить, участвовал ли человек в судебных разбирательствах, можно через госсистему «Правосудие». Правда, гражданские иски в большинстве случаев подаются по месту регистрации ответчика, а уголовные дела рассматриваются по месту совершения преступления.
Для чeгo cдaвaть квapтиpy
У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:
📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.
💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.
Подготовка квартиры к сдаче
Чем лучше внешний вид жилья, тем выше стоимость. Желательно сделать хотя бы косметический ремонт. Особое внимание необходимо обратить на исправность проводки, сантехнического оборудования. Не стоит приглашать потенциальных жильцов на просмотр, если квартира не приведена в презентабельный вид.
Самостоятельный поиск жильцов
Услуги посредников обходятся недёшево, и если владелец сдаваемого жилья хочет сэкономить, необходимо поместить объявление на тематических сайтах. Важно указывать, что жилье сдаётся напрямую. Это заинтересует соискателей, которые хотят сэкономить на риэлтерской комиссии.
Скорей всего, претенденты откликнутся быстро, но прежде чем подписывать договор, поинтересуйтесь, что это за люди, где работают, чем занимаются. Дополнительным источником информации могут стать социальные сети.
Опасность сдачи в аренду квартиры без договора
Если пытаться нелегально сдавать жилье в аренду, то у вас не будет никаких гарантий того, что ваше имущество не будет расхищено. Более того, вы даже не сможете доказать то, что та или иная мебель, техника и другие предметы интерьера присутствовали в квартире, когда вы ее передавали в пользование арендатору.
Арендатор также не будет нести ответственность за стены, пол, двери и все остальное. Даже через суд вы не сможете доказать, что потолочное покрытие выглядело лучше или что пол был новым до того, как его испортил арендатор.
Важно понимать, что договор аренды недвижимости прописывает большое количество нюансов в отношении между сторонами. Кроме этого, там сказано и то, кто именно и в какое время будет заниматься ремонтом. Если все это не указать, то после ухода арендаторов вы можете оказаться с квартирой, требующей капитальный ремонт.
Сдавать без посредников или через агентство
-
Наниматели, снимающие без посредников, по нашей статистике, чаще досрочно съезжают с квартир. По договору они могут за месяц предупредить собственника о своих намерениях. Они не платили риэлтору — значит можно без финансовых потерь съехать когда захочется на другую квартиру;
-
Наши квартиросъемщики серьезнее относятся к выбору и съезжать через месяц-другой им просто не выгодно. Квартиранты живут дольше на одном месте, если сняли квартиру через надежное агентство недвижимости. Почему? Они платили комиссию, которую им, если неожиданно захочется съехать, уже не вернут;
-
Наши клиенты платежеспособные — при заселении они платят большую сумму. А это 1-й месяц проживания собственнику + страховой депозит + услуги риэлторов (50-70%). Поэтому многие часто пытаются снять без посредников — у них просто нет денег.
Как правильно сдать квартиру
Универсального ответа на вопрос: «как сдать квартиру правильно» не существует — в аренде жилья есть определенный порядок действий. Что нужно знать, чтобы сдача квартиры в аренду превратилась в приятный и легкий процесс?
- Это определение цены для сдачи — завышенная стоимость квартиры приведет к простоям и потере денег;
- Поиск потенциального нанимателя — это размещение рекламы минимум на 10-15 ресурсах;
- Правильный договор аренды с необходимыми приложениями — опись имущества, график платежей.
Как дороже и быстрее сдать квартиру
Сдавая квартиру, нужно придерживаться простых человеческих понятий и относиться к будущим квартирантам с уважением. Это все зачтется и обязательно отразится на отношениях. Вполне возможно, что потенциальные квартиросъемщики будут жить у вас долго и счастливо, а для этого нужно приложить хоть какие то усилия.
- Чистота и гигиена — цена аренды является основным (но не самым важным) фактором при сдаче в наем. Не менее важным является степень загрязнения комнат, кухни и помещения в общем. Иногда стоит только хорошо прибраться, и стоимость возрастает на 2-3 тысячи. А если еще и шторы повесить приличные, да ковры старые выбросить…;
- Старая мебель — чем старше бабушкин сервант, тем безжалостнее надо с ним расставаться. Совсем удручает картина, когда выполнен отличный ремонт, но меблировка 80-90 годов остается. Лучше выбросить надоевший всем дедушкин шкаф, софу, тахту или, по возможности, приобрести пусть дешевую, но современную мебель;
- Бытовая техника — нужна и желательно современная . Стиральная машина «Фея» полуавтомат указывает на низкий статус недвижимости, как и холодильник «Зил» или «Весна». Прогресс далеко шагнул вперед и это нужно учитывать;
- Пластиковые окна и деревянная дверь — если есть современные окна — это просто замечательно. НО, если при этом входная дверь из дерева — это огромный минус. Это отпугивает потенциальных квартирантов. Тем более, что купить сейчас железную совсем не проблема — это, естественно, влияет на окончательную стоимость найма.
Шаг 5: заключение договора
Очень важно правильно заключить договор найма и прописать все нюансы. Договор – ваша «подушка безопасности». Потому что в нем прописаны ваши права, ответственность квартиранта. То есть если с вашим имуществом что-либо случится, вам не придется тратить личные сбережения на восстановление первоначальной обстановки квартиры. Потому что возмещать ущерб и нести все затраты будет именно наниматель, если порча случилась по его вине.
Какие пункты важно прописать в договоре?
1. Фамилия, имя и отчество нанимателя.
2. Адрес его прописки и все паспортные реквизиты.
3. Кто может проживать совместно с нанимателем в данной квартире.
4. Может ли квартиросъемщик осуществить повторную сдачу квартиры кому-либо другому (поднайм).
5. Кто несет ответственность за порчу имущества.
6. В каком суде решать спорные вопросы.
7. Обязательно нужно внимательно заполнить адрес объекта, подлежащего найму. Его лучше списывать со свидетельства о регистрации права.
8. Ваши паспортные данные, адрес прописки.
9. Номер свидетельства о государственной регистрации права.
10. Также укажите контактные телефоны, чтобы между вами и квартирантом могла быть мгновенная связь. Потому что ситуации бывают разные.
11. К договору нужно приложить акт описи квартиры и находящегося в ней имущества. Прописать недостатки, если такие имеются.
12. Также важно определить, как часто вы можете проверять состояние квартиры (как правило, не более 1 раза в месяц).
13. Важно предусмотреть, на каком основании может быть расторгнут или продлен договор.
Внимание! Перед заполнением внимательно изучите паспорт арендатора. На что стоит обратить внимание?
Срок действия. Вы можете заключить договор с человеком, у которого паспорт недействителен, и потом будет сложно что-либо доказать.
Если вы сомневаетесь в порядочности гражданина и хотите удостовериться, что с паспортом проблем нет, вам необходимо зайти на сайт Управления федеральной миграционной службы и проверить документ на подлинность. Сделать это может любой человек, у которого есть доступ к интернету. Бесплатно!
Также вы можете проверить квартиросъемщика на сайте судебных приставов на наличие задолженностей. Это абсолютно законно и бесплатно.
Следующим шагом сравните фотографии из паспорта с лицом реального нанимателя. Бывают ситуации, когда люди пытаются составить договор на имя другого человека, завладев его документами. Будьте бдительны!
Если у вас все еще остались сомнения, то вы можете попросить у будущего жильца копию справки о доходах, чтобы убедиться, что он в состоянии взять на себя расходы по оплате квартиры.
Как сдать квартиру и не платить налоги
Собственник, который заключил договор аренды жилья на 11 месяцев и меньше, обязан сам отчитаться о доходах. Надеяться, что конкретно вам повезет и никто не узнает о сдаче квартиры в аренду, не стоит. Если арендаторы разгневают соседей, те расскажут налоговой, что вы сдали квартиру неофициально. Или в квартире случится ЧП, которое тоже выдаст вас. Более того, насколько вы уверены в хороших отношениях с жильцами и где гарантия, что они не станут манипулировать вами? К примеру, если вы пожелаете повысить арендную плату.
Брокер по недвижимости Оксана Туманова и юрист Анастасия Власова сходятся во мнении, что сдача в аренду квартиры должна быть исключительно официальной. «Сумма штрафов и пени значительно превысит налог, и здесь уже нельзя говорить об экономии. Лучше заплатить налоги и спать спокойно», – считают эксперты.