Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.
- Юридические лица продают квартиры по тем же причинам, что и обычные граждане: инвестируют в недвижимость для дальнейшей перепродажи, покупают квартиры для сдачи в аренду или расселения сотрудников, а затем меняют планы. Кроме того, банки продают жильё должников.
- При покупке недвижимости у юрлица риски выше. Можно не только столкнуться с большим долгом за ЖКУ от предыдущих жильцов, но и с последующим банкротством юридического лица, недействительным правом собственности или ценовым мошенничеством.
- Защититься от обмана поможет тщательная проверка документов, заказ выписок из ЕГРН и домовой книги, а также проверка продавца по базам банкротов и исполнительных производств.
- При оформлении договора продавец должен предоставить протокол собрания учредителей, подтверждающий их согласие на сделку. Представитель компании должен действовать на основании устава или доверенности от руководителя.
- Расчёты с юридическим лицом могут проводиться только через его банковский счёт.
Делаем выводы
Покупка квартиры у юридического лица — ответственная сделка, требующая особого внимания и осторожности. Важно учитывать такие моменты, как проверка юридического лица и отсутствие предпосылок для признания компании банкротом, наличие всех необходимых для сделки документов и подтверждение того, что решение о продажи актива действительно принято собственниками или акционерами компании. На подготовку к сделке в случае покупки квартиру у юридического лица, скорее всего, понадобится больше времени.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.
Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.
Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.
Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?
Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.
Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.
Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.
Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.
Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.
Особенности покупки квартиры у юридического лица
Действующее законодательство предусматривает определенный порядок проведения сделок с ценным имуществом для юридических лиц в форме обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Продажа жилой недвижимости такими юридическими лицами, как правило, относится к категории «крупные сделки». Крупной совершаемая сделка будет считаться в том случае, если цена реализуемого недвижимого имущества составляет более 25% от стоимости активов данного юрлица.
Особенностью покупки квартиры у юридического лица будет (как в случае и любой другой крупной сделки) необходимость проконтролировать уведомление о сделке всех участников общества (ООО или АО). Обычно, для этого генеральный директор составляет договор купли продажи между юрлицом и физлицом, уведомляет учредителей, согласовывает и подписывает договор исключительно после всеобщего одобрения подобной сделки. Соглашение учредителей, особенно если их в компании много, это «сдерживающий» фактор для руководителя, такая процедура помогает компании избежать убытков, а может даже риска банкротства.
Таким образом, покупая жильё у юрлица, вам стоит обязательно убедиться в том, что согласие на сделку получено от всех учредителей (для ООО) / акционеров (для АО), в противном случае такая сделка может быть аннулирована в судебном порядке и вы потеряете деньги, нервы и время.
Конечно, как и при любой дорогостоящей сделке риски покупателя в данной ситуации присутствуют, и, конечно, они выше, чем при любых других условиях.
ВАЖНО !!! Процент риска возрастает за счет появления вероятности осуществления сделки по подложным документам, также за счет вероятности аннулирования сделки самой организацией, посредством обращения в суд, возможного завышения стоимости и тому подобное.
Однако, риски легко снизить к минимуму и полностью устранить подводные камни такого договора, путем повышенной ответственности, проявленной к сделке, особо тщательно стоит отнестись к проверке документов, потребовав для этого столько времени, сколько необходимо для их реального изучения, не завышая, но и не занижая его объема. Не будет лишним и привлечение к сделке агента по недвижимости или риелтора, которые имеют немалый опыт в данной сфере и возьмут на себя большую часть аналитической работы. Благодаря помощи специалиста физическое лицо сможет не только снизить возможные риски, но и ускорить саму процедуру изучения предоставленной документации. Также специалист сможет проконсультировать и пояснить те моменты, которые кажутся непонятными покупателю.
О каких собственниках идет речь?
Оговоримся сразу: мы не ведем речь о покупке квартиры у компании-застройщика. В этом случае действуют заранее оговоренные правила, особенно в том случае, если строительная компания является партнером финансового учреждения. Мы же говорим о компании или организации, которая в свое время купила квартиру (непрофильный актив – для многих видов деятельности), поставила ее себе на баланс и сейчас решила его реализовать.
Еще одна типичная ситуация: компания, оказывающая определенные услуги застройщику, получает в качестве вознаграждения за свою работу не деньги, а квадратные метры. Получается, конечно, бартер в чистом виде, однако на законных основаниях. Опять же, чтобы обратить оплату в реальные денежные средства необходимо этот объект реализовать.
И в первом, и во втором случае разговор может идти как о квартирах, которые находятся в строящемся доме, так и о жилье в многоквартирном доме, уже введенном в эксплуатацию. Это накладывает определенный отпечаток на оформление документов: в первом случае передается (вернее, продается) право требования к застройщику по Договору долевого участия, во втором – заключается полноценный договор купли-продажи. Однако эта особенность не зависит от статуса продавца, а зависит от статуса объекта.
Особенности приобретения недвижимости у юридического лица
- Необходимо оформление решения об отчуждении имущества. Когда продавцом выступает гражданин, решение принимается самостоятельно, никакого письменного документа о желании продать недвижимость составлять не нужно. Если продавец юрлицо, требуется соблюдение требований о принятии решения, которые прописаны в уставе. Чаще всего необходимо провести общее собрание участников организации, на котором голосованием принимается коллегиальное решение об отчуждении имущества, находящегося на балансе фирмы.
- Действует особый порядок оплаты. В сделке с организацией возможен исключительно безналичный расчет по договору. Допустимо перечислить денежные средства напрямую на счет фирмы или воспользоваться банковским аккредитивом. В этом случае оплата может происходить после регистрации перехода прав на объект.
- Договор купли-продажи подходит не во всех случаях. Недвижимое имущество может принадлежать юридическому лицу как на праве собственности, так и на основании права требования. Если с первым вариантом, как правило, не возникает трудностей, то во втором случае важно знать ряд нюансов. Организация может владеть правом на жилье в строящемся доме. С покупателем будет заключен договор не купли-продажи, а уступки права требования (цессии).
Распространенные варианты мошенничества
Зачастую распространены ситуации предоставления уполномоченным лицом подделки разрешений руководящего органа организации или компании (юридического лица) на реализации объекта недвижимости.
Такими документами могут стать протокол собрания учредителей либо письменное согласие учредителей компании, которое оформляется в произвольной форме. Часто к таким методам прибегают для того чтобы лично обогатиться или сэкономить время.
Такие действия могут повлечь признание сделки недействительной. Подобная ситуация возникает при подаче одним или несколькими учредителями исковых заявлений в суд о своём несогласии на продажу объекта недвижимости.
По решению суда, как правило, выносится предписание о возврате денег покупателю. Но, как показывает практика, возврат может затянуться на долгие годы и в итоге вовсе не осуществиться.
Особое внимание стоит уделить доверенности, подтверждающей права доверенного лица подписывать документы по заключаемой сделке. Такая доверенность оформляется либо на проведение конкретной сделки (единоразовая) либо генеральная.
Как уменьшить риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица?
Помимо пристальной проверки всех документов, связанных с проведением сделки, покупателю необходимо найти возможность присутствовать на собрании директоров (участников), на котором принимается решение о продаже данного объекта недвижимости.
Как уберечься от мошеннических схем при покупке квартиры у юридического лица?
Чтобы предотвратить описанную выше ситуацию, можно поступить следующим образом.
Во-первых, присутствовать на заседании общего собрания директоров, если такая возможность имеется. Если нет, то внимательно изучите процедуру принятия решений коллегиальным исполнительным органом: как должно оформляться согласие, каков кворум собрания и т.д.
Во-вторых, по возможности нужно показать весь пакет документов по сделке специалистам в области договорного права (или риэлтору).
В-третьих, еще на стадии переговоров проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на недвижимость: действительно ли она находится в собственности, а не в аренде.
Далее попросите выписку из ЕГРН (бывший ЕГРП) на предмет наличия на квартире ареста, залога и т. д. Если вы обнаруживаете, что квартира участвовала в судебном разбирательстве, вспомните Гражданский кодекс и обратите внимание на то, что срок исковой давности по спорам — 3 года, поэтому к покупке такой квартиры стоит отнестись внимательно.
Для успокоения запросите еще одну справку — выписку из домовой книги. По ней вы сможете увидеть, кто зарегистрирован в квартире. Если вам встречается упоминание о несовершеннолетнем ребенке, требуйте согласия органа опеки на совершение сделки.
Этапы оформления сделки
Для начала необходимо изучить все этапы покупки квартиры у юридического лица. Риски покупателя будут минимизированы, если гражданин уже будет знаком с данной схемой:
- Для начала покупателю необходимо подобрать жилье, которое полностью соответствовало бы его требованиям.
- Затем необходимо проверить документы на жилплощадь и документы у юридического лица.
- Далее нужно составить договор купли-продажи и подписать его.
- После этого можно переходить к передаче денежных средств. Нужно помнить, что деньги переводятся только после регистрации договора в ЕГРН.
- В заключении можно регистрировать квартиру.
Однако данная схема действует не только при совершении сделки с юрлицом, но и с физлицом.
Что же касается продажи квартиры фирмой, то тут также имеются свои нюансы. Сделка между юрлицом и физлицом сложна и для самой организации. Вот с какими сложностями владельцы компании сталкиваются чаще всего:
- для начала генеральный директор должен собрать разрешение на продажу жилплощади у всех владельцев компании;
- только после того, как все акционеры или совладельцы предоставили свое согласие, можно переходить к сбору требуемых бумаг.
✅ Сроки проведения сделки
При покупке квартиры от застройщика следует ознакомиться с графиком строительства. В проектной документации должны быть указаны даты завершения отдельных этапов стройки, а также дата введения объекта в эксплуатацию. В отдельных регионах существуют организации, контролирующие выполнение инвестиционных проектов. В Москве это Москомстройинвест — организация, наблюдающая за выполнением предписаний закона о долевом строительстве. При нарушении сроков следует обратиться в соответствующую организацию за получением достоверной информации.
После выбора объекта сделка может быть оформлена в срок до 2 недель, однако если продавец подготовлен к сделке, у него имеется вся необходимая документация, можно оформить куплю-продажу за 7-10 дней. Именно столько времени потребуется на госрегистрацию права собственности в Росреестре.
Как минимизировать риски?
Для проверки чистоты сделки нужно следовать следующим правилам:
-
Получить решение о согласии на совершение или последующее одобрении крупной сделки, подписанное представителями совета директоров (акционеров, учредителей). В этом документе должна быть отражена информация о компании (продавце недвижимости), предмете сделке, цене, существенных условиях и выгодоприобретателе (покупателе), если таковой определён на момент подписания решения, а также информация о сроках заключения сделки. Эта обязанность обусловлена статьёй № 46 ФЗ–14. Решение о согласии на совершение сделки должно быть заверено у нотариуса, в соответствии с пунктом 3, статьи № 67.1 Гражданского Кодекса России, кроме случаев, если акционерное общество открыто единственным участником. Либо присутствовать на собрании акционеров (учредителей) предприятии, во время принятия решения о допустимости проведения сделки. Это возможно при отсутствии документальных оснований, запрещающих находится на заседаниях.
-
Изучить документы о компании. Покупатель имеет право ознакомиться с уставом компании и иными учредительными документами, влияющими на сделки с недвижимостью. С их помощью можно проверить законность документа о согласии акционеров на продажу квартиры. Сверку нужно проводить на основании решения об утверждении исполнительного органа компании.
-
Ознакомится с документами, устанавливающей право на владение или доверительное управление квартирой.
Ещё один важный шаг – это изучение выписки из ЕГРП. Этот документ позволит получить информацию об арестах, залоге, ипотеке и иных действиях, препятствующих продаже.
Обратите внимание, что если квартира была приобретена позже 15.07.16 г., то именно этот документ будет предоставлен для подтверждения права собственности.
Если же недвижимость находится в собственности дольше, то выписку из ЕГРП придётся заказывать. Делать это лучше непосредственно перед заключением сделки (желательно за несколько дней), в таком случае у покупателя будет максимально достоверная информация о квартире.