Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проект реконструкции нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешение на реконструкцию даёт право на выполнение строительных работ, которые затрагивают внешний облик здания и изменение его параметров (пристройка, надстройка). Для его получения потребуется провести сопутствующие процедуры, в основном такие же, как и при новом строительстве.
РАЗРЕШЕНИЕ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ЗДАНИЯ
Если самовольно начать работы, то реконструкцию признают незаконной, а на владельца наложат административный штраф. Незаконная реконструкция ставит под вопрос юридическое существование всего здания, даже если это пристройка на метр-полтора. Поэтому еще до начала необходимо учесть экономическую составляющую создания дополнительных площадей.
Как оформляется проект
Перед стартом работ специалисты проводят обследование здания, в котором планируется переустройство. После осмотра выдается заключение о возможности совершения тех или иных действий. Сам проект перепланировки нежилого помещения, стоимость которого рассчитывается индивидуально, создается на основе требований заказчика.
Проект включает несколько разделов. Образец проекта перепланировки нежилого помещения включает следующие разделы:
- Титульный лист с реквизитами организации, выполняющей работу на заказ. Он может выступать в качестве обложки или она делается отдельно.
- Лист с резолюцией ответственного за проект руководителя. Он подтверждает соответствие технического решения действующим нормам своей подписью и печатью.
- Пояснительная записка, в которой отражаются технические особенности помещения. Также здесь могут находиться общие данные о нормативной базе, или же они прикладываются к проекту отдельным листом. Вся информация отражается максимально прозрачно и доступным языком.
- Архитектурно-строительные решения. В проекте переустройства и или перепланировки переводимого помещения отражаются все мероприятия, которые планируется провести. Обязательно подробное описание работ с инженерным оборудованием.
Какие последствия могут наступить после самовольного проведения перепланировки
Разрешение на реконструкцию не требуется в очень редких случаях. Если собственник решил проигнорировать требования законов и нелегально выполнить восстановление частного дома, нежилого здания или другого ОКС, это может привести к таким негативным последствиям:
- Наложение штрафов;
- Судебные разбирательства;
- Запрет на проведение юридических сделок с недвижимостью до устранения замечаний компетентных организаций.
Отказ в выдаче разрешения на восстановление ОКС может быть получен по таким причинам:
- Ошибки в предоставленных документах;
- Предоставление некачественных копий, которые невозможно прочесть;
- Подача неполного пакета документов;
- Обращение неуполномоченного лица;
- Несоответствие проектной документации установленным нормативам.
Этапы согласования работ
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
После получения заявленияархитекторы выезжают на место для составления проекта, который должен соответствовать не только техническим, но и предусмотренным законом санитарным и противопожарным нормам.
После подготовки специалистами проект для реконструкции утверждает городской отдел архитектуры, а затем местная санэпидемстанция иМЧС.
В случае внесения изменений в систему отопления, освещения, газо- и водоснабжения необходимо получить одобрение от всех этих коммунальных служб. Следующий этап связан с получением акта выполненных работ, который оформляется жилищной комиссией и подписывается главой администрации города.
Пакет подготовленных документов и заявление на выдачу согласия отправляют в муниципальный орган, который выдаёт разрешение для реконструкции здания или запрещает её.
В случае получения отказа можно устранить недостатки и начать процесс заново.
Реконструкция нежилого здания
Предлагаем услуги реконструкции нежилого здания в Москве по выгодной цене для заказчиков
Реконструкция или восстановление эксплуатационных характеристик нежилых зданий включает в себя перечень работ, основная цель которых улучшить состояние объекта. Это увеличение или уменьшение полезных площадей, параметров, внешнего вида или этажности строения. Наша компания имеет все обязательные документы на проведение работ по реконструкции, что сделает их выполнение законными, а также будет обеспечивать безопасность. В процессе реконструкции есть возможность делать пристройки, возводить этажи, но без изменения несущих конструкций, а также межэтажных перекрытий.
Стоимость согласования перепланировки нежилого помещения и разработки проекта
| Вид услуги | Стоимость | Срок |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки нежилых помещений в нежилом отдельно стоящем здании | от 40 000 руб. | 1,5 месяца |
| Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме | от 80 000 руб. | 2 месяца |
| Изготовление проекта переустройства/перепланировки нежилого помещения | от 25 000 руб. | от 7 дней |
| Изготовление Технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке нежилого помещения | от 25 000 руб. | 7 дней |
| Подписание Акта о завершенном переустройстве/перепланировке нежилого помещения в жилом доме | 30 000 руб. | 10 дней |
Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?
В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.
Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:
- Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
- Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.
Список необходимых документов
Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:
- Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
- Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
- Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
- Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
- Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
- Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
- План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
- Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.
После того, как были получены все одобрения на внесение изменений, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ подтверждает то, что вся реконструкция проводилась в соответствии с разработанным проектом и градостроительным планом земельного участка. Для того, чтобы ввести объект в эксплуатацию после проведенной реконструкции необходимо обращаться в тот же орган государственной власти, который выдал разрешение на строительство. Конечным этапом является получение техпаспорта на сооружение.
После того, как были пройдены данные этапы, владелец здания получает новые документы на недвижимость. Сюда входят:
- новый утвержденный план здания;
- технический паспорт помещения;
- документы, подтверждающие безопасность всех элементов и конструкций, которые указаны для внесения изменений.
Состав проекта перепланировки и переустройства помещения
Проект перепланировки состоит из текстовой и графической части. В нем содержатся необходимые материалы, чертежи, расчеты и обоснования с учетом характера планируемых изменений помещения.
Проект может содержать следующие разделы:
- Раздел «Пояснительная записка ПЗ»;
- Раздел «Архитектурные решения АР»;
- Раздел «Конструктивные решения КР»;
- Раздел «Сведения об инженерном оборудовании и сетях ИОС» (электроснабжение ЭОМ, водоснабжение и водоотведение ВК, отопление и вентиляция ОВиК, газоснабжение ГСВ);
- Раздел «Технологические решения ТХ»;
- Раздел «Организация строительных работ ПОС»;
- Раздел «Охрана окружающей среды ООС»;
- Раздел «Пожарная безопасность ПБ»;
- Раздел «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов ОДИ (МГН)»;
- Техническое заключение ТЗК;
- Историко-культурное исследование (для домов под охраной КГИОП).
Согласование проекта реконструкции нежилого помещения
При наличии всех необходимых документов и готового проекта реконструкции нежилого помещения, независимо от ее типа, решение о согласовании должно быть принято в течение 10 дней со дня предоставления пакета документов. Однако на практике процесс может занять несколько месяцев: при обнаружении малейших нарушений требований СНиП или СанПиН, допущенных при составлении проекта, чиновники выдают предписание об их устранении, что влечет за собой обязанность по повторному согласованию реконструкции.
Этапы согласования проекта реконструкции нежилого помещения:
- Предварительный (консультационный) этап: не является обязательным, но существенно снижает вероятность отказа в согласовании. На этой стадии решается вопрос о технической возможности реализации конкретного плана реконструкции в определенном помещении.
- Разработка эскизного проекта и его согласование. Эскизный проект содержит план и экспликацию помещения по состоянию до начала реконструкции и после нее, перечень противопожарных мер, планы расстановки санитарно-технического оборудования, экспликацию пола, схему гидроизоляции.
- Разработка рабочего проекта и его согласование. Рабочий проект представляет собой документ, составленный специализированной организацией, имеющей допуск СРО. Составляется на основании технического задания, предоставленного заказчиком, и содержит подробный план планируемой реконструкции.
Основы правильной реконструкции нежилых помещений
Для осуществления работы без нарушений, каждый владелец объекта должен знать определенные факты:
- требуется правильно оформлять документы на планируемые работы;
- реконструкция представлена строительными работами, следствием которых становится внесение значительных изменений в технические параметры помещения или в его экономические свойства;
- наиболее часто процедура представлена формированием дополнительного этажа, переоборудованием чердака или усилением несущих элементов;
- разрешение надо получать в администрации региона, для чего формируется соответствующее заявление и подготавливается иная документация.
Укрупнённые расценки на работы по проектированию, реконструкции и усилению
|
НАИМЕНОВАНИЕ РАБОТ |
ОБЪЁМ РАБОТ |
СТОИМОСТЬ РАБОТ |
|
Проектирование реконструкции зданий и сооружений (раздел «КР», стадии «П» и «Р») |
от 1000 кв.м |
от 140 000 рублей |
|
от 5000 кв.м |
от 550 000 рублей |
|
|
от 10000 кв.м |
от 900 000 рублей |
|
|
Проектирование усиления конструкций зданий и сооружений (раздел «КР», стадия «Р») |
от 100 кв.м |
от 50 000 рублей |
|
от 1000 кв.м |
от 120 000 рублей |
|
|
от 5000 кв.м |
от 250 000 рублей |
Что такое реконструкция
Реконструкцией считается любое изменение внутреннего интерьера жилого или нежилого помещения – монтаж новых дверных проемов, изменение межкомнатных перегородок, оборудование дополнительных выходов, переустройство систем водоснабжения и канализации, вентиляционных шахт. Для получения разрешения на проведение работ по реконструкции нужно обратиться с заявлением в отдел градостроительства и архитектуры. Если нежилое помещение передано Вам в пользование по договору найма, а на самом деле принадлежит администрации, то разрешение на реконструкцию следует получать у собственника. Как только все разрешения и согласования будут получены, можно приглашать архитектора для составления проекта. Если Вы хотите оборудовать только отдельный вход или увеличить количество дверей, то достаточно будет только составления архитектурного проекта реконструкции нежилого помещения.
Если предполагается переоборудование инженерных коммуникаций, то придется дополнительно оформить эскиз и проект реконструкции инженерных систем. Для этого также придется обращаться в отдел градостроительства и архитектуры со своим паспортом и правоустанавливающими документами на помещение. Там Вы получите предварительный документ согласования, который нужно будет во всех указанных инстанциях подписать и заверить печатью. В частности, потребуется подпись пожарной охраны, администрации, коммунальщиков, санэпидстанции. После этого на основании акта согласования и предъявленных документов Вам будет выдано разрешение на проведение реконструкции нежилого помещения.
Но и это еще не все. Как только строительно-монтажные работы будут закончены, нужно будет из районной администрации пригласить жилищную комиссию, чтобы они осмотрели переоборудованное помещение и составили акт приемки. Затем нужно отправиться в БТИ или пригласить сотрудника, чтобы он внес в кадастровый и технический паспорта изменения и выдал Вам выписки из обновленных документов. пригласите уполномоченных представителей пожарной охраны и санэпидстанции, чтобы они подписали акт, составленный приемной жилищной комиссией. Этот акт потом нужно будет согласовать в организациях, поставляющих энергетические ресурсы.
Ну и, наконец, отправляйтесь в ФУГРЦ, где напишите заявление, предоставьте полученные кадастровые выписки, паспорт, акт, квитанцию оплаты регистрации, ксерокопии всех документов и документов, подтверждающих Ваши права на нежилое помещение. И тогда сведения о выполненной реконструкции нежилого помещения будут внесены в единый реестр.