Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в ипотечной квартире супругу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.
Какие сложности могут возникнуть?
Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.
Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.
Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Существует несколько способов продать долю квартире с непогашенным ипотечным кредитом:
- Досрочное погашение ипотеки за счет средств собственника. Погасить обязательства перед банком досрочно собственник может самостоятельно. На недостающую сумму он может, например, оформить потребительский кредит и после снятия обременения распорядиться своим имуществом без уведомления об этом банка. Однако всегда существует риск того, что банк не одобрит выдачу потребительского кредита при наличии ипотеки. Особенно если сумма долга перед банком достаточно серьезная.
- Погашение долга деньгами покупателя. Собственник по договоренности с покупателем может взять недостающую для погашения долга сумму в качестве аванса, погасить обязательство, оформить сделку купли-продажи доли и получить от покупателя остальную сумму. Но найти покупателя, готового рискнуть своими деньгами, будет достаточно сложно, так как он должен будет передать крупную сумму еще не будучи собственником имущества. Поэтому при таких условиях стоимость доли в квартире придется существенно снижать.
- Привлечение банка-залогодержателя. Если покупатель не готов рисковать и передавать часть средств покупателю, то такую процедуру можно провести через банк, в котором оформлен ипотечный кредит. Для этого общую сумму сделки делят на две части и помещают их в разные банковские ячейки. Одна часть суммы равнозначна остатку задолженности перед банком, вторая – остаток стоимости отчуждаемой доли. После подписания договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в ЕГРН продавец получает сумму из второй ячейки. Такой способ продажи займет больше времени, однако гарантирует всем участникам сделки исполнение взаимных обязательств.
- Переоформление ипотечного кредита. Данный способ продажи используется довольно часто, так как процедура переуступки прав более проста. Банк – кредитор проверяет платежеспособность лица, желающего приобрести долю, после чего ипотечный договор переоформляется на нового заемщика.
Справка! Найти стороннего покупателя на долю в ипотечной квартире не просто, поэтому часть жилого помещения лучше продать второму собственнику доли или бывшему супругу после развода.
Как выделить доли в квартире с материнским капиталом
При покупке квартиры или дома с использованием материнского капитала выделение доли ребёнку обязательно. Если квартира приобреталась в ипотеку, это нужно сделать в течение полугода с момента погашения кредита.
Закон не определяет, какую часть недвижимости нужно дать ребенку. Но юристы советуют выделять долю, пропорциональную доли материнского капитала, которую использовали для приобретения квартиры.
Однако на практике так происходит далеко не всегда. Любые сделки с недвижимостью с маткапиталом и несовершеннолетними собственниками согласовываются органами опеки. Их задача — проконтролировать соблюдение прав и интересов детей при продаже имущества.
Если родители выделили ребенку 30% имущества, то ровно такую же долю он должен получить в новой квартире. То есть чем больше доля несовершеннолетнего, тем сложнее будет согласовать сделку с опекой и продать такую квартиру.
Сейчас в России разработан законопроект, который разрешит менять долю ребенка в жилье, например, купленном на средства маткапитала, на долю в квартире близкого родственника. Это должно упростить сделки для семей, а, значит, они смогут быстрее улучшить жилищные условия.
Если квартира в ипотеке
Ипотечная квартира, купленная в браке, тоже делится пополам, а с ней и долг перед банком.
Иногда ипотеку оформляют только на одного супруга, но при разводе кредит придется платить обоим. Если доли в квартире не были выделены сразу при заключении договора с банком, то их распределяют уже после развода. Для этого нужно сообщить в банк о разводе и попросить переоформить недвижимость.
Еще можно попросить банк переписать долг только на одного супруга. Например, бывший муж обращается в банк с просьбой оформить весь долг на него, жена не против.
Однако банк может отказать в переоформлении ипотечной квартиры и кредита только на одного супруга. Банк хочет, чтобы ему выплатили долг, а иметь двух созаемщиков надежнее.
Если банк отказывает, можно обратиться в суд за разделом имущества.
Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?
Согласно ипотечной сделке, в ней участвуют две стороны – банк (залогодержатель или займодатель) и покупатели квартиры (залогодатели или заемщики).
Прежде чем банк выдаст ссуду, он возьмет Залог в виде купленной жилплощади. До тех пор, пока заемщики не рассчитаются с ипотекой, они не смогут распоряжаться квартирой.
ЗАТО кредитор, в случае просрочки по ипотеке, может спокойно продать жилье.
Жилье находится в залоге до снятия обременения, т.е. до полной выплаты ипотечных взносов. Следовательно, продать долю в квартире заемщик самостоятельно не может. Придется как минимум обращаться в банк и просить согласия на совершение сделки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Дают ли кредиторы разрешение на отчуждение долей? Практика знает и положительные и отрицательные примеры. Поэтому сперва нужно определиться, каким образом продавать долю в ипотечной квартире?
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Развод по суду, ипотечная квартира и несовершеннолетние дети
Наиболее вероятно, что равноценный раздел долей при расторжении брака семьи с несовершеннолетними судом производиться не будет. Доля супруга, с которым остаются несовершеннолетние или дети-инвалиды, будет больше. Также, при наличии у одной стороны развода другого жилья и дети при этом остаются со второй стороной, другой жилой недвижимости не имеющей – суд определит большинство долей второй стороне.
Если объектом раздела является малометражная ипотечная квартира, деление которой не обеспечит ребенка нормативно-установленной площадью – скорее всего жилье будет присуждено полностью супругу, с которым остается несовершеннолетний. Однако второму супругу должна быть выплачена стоимость доли в недвижимости, так решит суд. Учитывая потребность внесения ипотечных платежей, выплата доли в такой ситуации может оказаться невыполнима.
Соглашение о разделе имущества и брачный договор
Брачный договор заключают при вступлении в брак или в любое другое время после его регистрации. Начало действия такого договора начинается с момента заключения брака. Договором супруги устанавливают права и обязательства, которые касаются вопросов, связанных с имущественными отношениями супругов.
Особенности брачного договора:
- обязательная письменная нотариальная форма;
- расторжение брачного договора возможно в любой момент брака, при этом односторонний отказ от исполнения пунктов договора возможен только в судебном порядке;
- может быть предусмотрен ограниченный срок действия;
- положения договора не должны ограничивать права супругов.
Также между супругами может быть заключено соглашение о разделе имущества, которое также заключается в обязательной письменной нотариальной форме. Оно отличается от брачного договора тем, что может быть заключено в период брака или после его расторжения и распространяет свое действие только на имеющиеся имущество.
Ипотека в браке. Что говорит закон
В гражданском браке один из супругов может продолжать выплачивать ипотеку на квартиру, даже после развода. Однако, если кто-то из супругов отказывается от дальнейшего погашения ипотеки или есть необходимость в переоформлении доли владения квартирой, процедура переоформления ипотеки может быть необходима.
При разводе документы на ипотечную квартиру могут быть разделены по договоренности обеих сторон. Ипотека может быть переоформлена только на того супруга, который будет выплачивать кредит после развода, если он имеет достаточные доходы и способен взять на себя финансовые обязательства. Если один из супругов не хочет или не может выплачивать ипотеку после развода, то квартира может быть продана, а вырученные средства пойдут на погашение задолженности по ипотеке.
Если после развода у супругов остаются несовершеннолетние дети, то вопрос об ипотеке обычно распределяется в соответствии с интересами детей и возможностями супругов. Закон говорит о необходимости обеспечения нормального проживания и воспитания детей, поэтому выплачивать ипотеку может быть назначено на обоих супругов.
Порядок переоформления ипотеки при разводе регулируется законодательством. Для переоформления доли владения ипотечной квартирой необходимы документы, подтверждающие развод, а также согласие банка на переоформление ипотеки. Банк может отказаться от переоформления ипотеки на одного из супругов, если он не имеет достаточных доходов или кредитная история не является благополучной.
Таким образом, при разводе ипотеку на квартиру можно переоформить на супруга, который будет продолжать ее выплачивать, если он имеет необходимые доходы и кредитная история. В случае отказа от дальнейшего погашения ипотеки или при необходимости продажи квартиры, возникает необходимость в переоформлении доли владения. Для этого требуются соответствующие документы, а также согласие банка на переоформление ипотеки.
Уровень максимальной защищенности прав при передаче доли
Передача доли в ипотечной квартире супруге может быть сложным и ответственным процессом, требующим грамотного правового подхода. Чтобы обеспечить максимальную защищенность прав при такой передаче, необходимо следовать определенным рекомендациям:
Заключение договора. Перед передачей доли необходимо заключить договор между супругами, который должен быть оформлен в письменной форме. В этом договоре следует прописать все условия передачи доли и права и обязанности каждого из супругов.
Учет в регистрационных органах. Для того чтобы передача доли была правовым образом признана, необходимо внести изменения в регистрационные органы. В этом случае изменения зафиксируются официально и будут иметь правовую силу.
Разделение владения. После передачи доли в ипотечной квартире супруге, можно заключить дополнительный договор о разделении владения ипотечной квартирой. Этот договор должен регулировать вопросы использования и управления квартирой каждым из супругов.
Сопровождение юристом. Для обеспечения максимальной защиты прав, рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу, который поможет оформить все необходимые документы и провести сделку по передаче доли.
Учет ипотечных обязательств. При передаче доли в ипотечной квартире супруге, необходимо учесть, что ипотечные обязательства все равно остаются на собственниках. Поэтому следует убедиться, что супруг, получающий долю, готов принять на себя все связанные с этим обязательства.
В целом, соблюдение всех вышеперечисленных рекомендаций поможет обеспечить максимальную защищенность прав при передаче доли в ипотечной квартире супруге. Однако, для более точной и детальной информации рекомендуется обратиться к специалистам в области недвижимости и юристам.
Минимальные затраты при передаче доли
Передача доли в ипотечной квартире супруге может быть связана с определенными затратами, однако существуют способы минимизировать расходы.
Один из самых простых и доступных способов – это оформление договора дарения. При этом необходимо учесть, что сделка должна быть нотариально заверена, что также является дополнительной статьей затрат.
Для минимизации расходов можно также воспользоваться специальными программами и услугами банков, которые предлагают определенные льготы и сниженные комиссии при передаче долей в ипотечных квартирах. Это может быть связано с покупкой дополнительных услуг, например, страхования или вклада в банк.
Важно также учесть возможные налоговые последствия при передаче доли. Консультация с налоговым юристом или специалистом по имущественным правам позволит подготовиться к этому и избежать дополнительных финансовых затрат.